小產權房和大產權區別有：
1、大產權房有五證，受法律保護，有完整產權。小產權，沒有五證，不受法律保護，只有部分產權。
2、大產權拆遷有補償，小產權房則不一定有。
3、小產權房屋質量沒有保障，可能存在安全隱患。
4、小產權由於沒有正規的產權證，不能在房地產管理部門登記備案，不可以辦理抵押等他項權利，即不能設定抵押或上市交易。
法律依據：《城市房地產管理法》第六十條房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。
