大產權房與小產權房的區別可以從合法性、交易費用以及建設用地的權屬方面入手，具體如下：
1、大產權房由國家發的產權證，小產權房是由鄉鎮政府發的產權證書；
2、大產權房再次轉讓時如果不交付土地出讓金，小產權房則仍然需要補繳土地出讓金；
3、大產權房的建設用地歸國家所有的，小產權房的建設用地一般是歸集體所有的。
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》
第十二條土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
(一)居住用地七十年;
(二)工業用地五十年;
(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;
(四)商業、旅遊、娛樂用地四十年;
(五)綜合或者其他用地五十年。
