北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五餘年，帶領專業房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯絡我們予以撤銷。)
原告訴稱
王某春向本院提出如下訴訟請求：判令被告立即協助原告辦理位於北京市昌平區1號房屋的過戶手續，將涉案房屋的所有權轉移登記到原告名下。
事實與理由：原被告系遠房親戚關係，2006年被告獲得了北京市昌平區T小區房屋的購買機會，但因被告當時剛已購買他處房屋已無經濟能力再購買，於是有意轉讓該購房機會。後經原被告溝通協商，雙方約定由原告借用被告的名義出資購買該位於昌平區T小區的房屋，買房涉及的所有費用均由原告承擔，房屋正式交房時雙方簽訂書面協議。因上述房屋性質屬於經濟適用住房，故雙方約定待房屋滿足上市交易條件後被告再配合原告辦理過戶手續。
2006年12月26日，原告借用被告的名義與房地產公司（以下簡稱T公司）簽訂了《北京市商品房預售合同》，選擇併購買了位於昌平區T小區的涉案房屋，同時原告於當天向T公司一次性繳納了全部房款345030元。
2007年10月18日，原被告簽訂了書面協議書，約定涉案房屋涉及的所有費用由原告支付，同時涉案房屋的所有權及相關權利全部歸原告所有，被告無權進行任何處分。在涉案房屋滿足上市交易條件後由被告配合原告辦理過戶手續，同時原告還需向被告支付3萬元的好處費。同一天，被告根據T公司的通知正式辦理了入住手續，並繳納了公共維修基金、契稅、物業費、供暖費、水電費、有線電視費等相關費用。取得涉案房屋後，原告對其進行了裝修併入住。自交房至今，涉案房屋一直由原告佔有和居住。
2008年11月24日，涉案房屋取得了房產證，根據相關法律規定，目前該涉案房屋早已具備上市交易條件。原告曾多次向被告提出協助配合原告辦理涉案房屋的過戶登記手續，但被告一直拒絕配合。原告認為，原被告之間簽訂的協議書是雙方的真實意思表示，具有法律效力，對雙方均產生法律約束力，雙方應依約履行各自的義務。因此，被告有義務配合原告完成涉案房屋的過戶手續。但被告經原告多次催促後仍拒不配合原告辦理涉案房屋的過戶手續，其行為嚴重損害了原告的相關利益。因此，為了維護原告的合法權益，特向貴院提起訴訟，懇請貴院判如所請。
被告辯稱
李某軍辯稱，不同意原告訴請，因為被告是智力殘疾，不具有民事行為能力，由於原被告是親戚關係，其對被告的病情是瞭解的，按照法律規定，作為限制民事行為能力人的被告，是不能和原告簽署協議書的。協議書實際是房屋買賣性質，標的物是經適房，內容是違背相關法律規定的。我方認為雙方簽訂的協議屬於無效。根據該房屋購買時的具體情況判斷，原告是將購房款打入被告名下的銀行賬戶中，購房時候是以被告名義繳納的相應房款，該房屋所有權理應屬於被告所有，原告和被告間應該屬於借貸關係，被告借了原告30餘萬元。所以請法院駁回原告訴請，確認雙方協議無效。
本院查明
被告李某軍為智力殘疾1號級，1999年取得殘聯核發的殘疾人證。2000年李某軍與前妻張某珍在原北京市崇文區人民法院訴訟離婚時，法院判決書記載李某軍法定代理人為其母王某琴。李某軍和張某珍育有一子李某禹，生於1995年。2017年，李某禹在北京市豐臺區人民法院申請確認李某軍為限制民事行為能力人，後該院根據鑑定機構出具的鑑定意見，於2018年2月28日作出民事判決，確認李某軍為限制行為能力人，並指定李某禹為其監護人。
李某軍之嫂劉某平是王某春妻子的外甥女，李某軍和王某春之間是親戚關係。
訴爭的北京市昌平區1號室，系經濟適用房，於2006年12月以李某軍的名義購買，房屋購買價款全部由王某春出資，相關購房手續由王某春持有，房屋由王某春佔有使用。
2007年10月18日，李某軍（甲方）與王某春（乙方）簽訂協議書。
關於借名買房的過程，劉某平出庭作證稱，2006年李某軍取得了經濟適用房的購房指標，但無錢購買，就問家裡的親戚誰需要指標。後來劉某平的姨夫即王某春表示要這個指標，所以就由王某春購買了這套房屋，當時家裡人都知道這個事，好處費3萬元後來也是王某春到李某軍家裡給的李某軍的母親王某琴。現王某春提起訴訟，要求李某軍配合辦理過戶。李某軍的法定代理人其子李某禹表示自己不認可借名買房協議，李某軍為限制行為能力人，其簽署的協議應屬無效。
裁判結果
駁回王某春的全部訴訟請求。
房產律師靳雙權點評
當事人訂立合同，應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。限制民事行為能力人訂立的合同，經法定代理人追認後，合同方有效。
本案中，可以確認李某軍有智力殘疾，在1999年已取得殘疾人證，2000年李某軍的離婚訴訟案件中，人民法院列明的李某軍法定代理人是其母王某琴，基於此，可以認定李某軍在簽訂本案訴爭借名買房協議時屬於限制行為能力人。李某軍簽訂的合同應得到其法定代理人的追認方為有效，現王某春無法證明該協議得到了李某軍當時法定代理人王某琴的追認，且李某軍現在的法定代理人李某禹也明確表示不予認可該協議，故無法認定訴爭的借名買房協議有效，對於原告要求被告協助辦理訴爭房屋過戶的訴訟請求亦無法支援。
