北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五餘年，帶領專業房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯絡我們予以撤銷。)
原告訴稱：
李某文的上訴請求：1.撤銷一審判決，改判駁回馬某洪一審全部訴訟請求或發回重審；2.本案一、二審訴訟費由馬某洪負擔。
事實與理由：一審法院舉證責任分配錯誤，認定事實錯誤，未查清基本事實，存在程式違法行為，導致錯誤判決。1.我與馬某洪不是朋友關係，一審法院認定馬某洪出資7203206.13元購買涉案房屋系事實認定錯誤。馬某洪與周某真戀愛、同居期間，財產混同，馬某洪卡內資金並非全部為馬某洪的個人財產。2.一審法院認定李某文未舉證證明馬某洪、周某真、李某文之間存在房屋租賃關係屬事實認定錯誤。我方已經提交周某真出具的證明、銀行回單等證據，擬證明周某真、馬某洪及A公司租用我方名下房屋用於居住、辦公，馬某洪出資購房系用於折抵租金。一審法院認定我未能提供證據證明雙方互用房屋而將購房款與房屋使用費折抵的約定事實存在，屬於舉證責任分配錯誤。
3.一審法院舉證責任分配錯誤。馬某洪作為原告，一審法院既未要求馬某洪就借名買房舉證，也沒有要求馬某洪就不當得利舉證或作出合理解釋；馬某洪僅提交了銀行流水和付款憑證，無法證明借名買房或不當得利的主張成立，未完成舉證責任。一審法院未查清案件基本事實，本案存在諸多疑點，馬某洪未作出合理解釋，對其訴訟主張不應採納。4.本案已超過訴訟時效。馬某洪於2010年支付購房款，馬某洪與2020年起訴要求李某文返還購房款，已經超過兩年的訴訟時效。5.一審法院認定馬某洪與案外人周某真之間的其他民事權益可通過其他法律關係調整，與本案無涉，法律適用錯誤。6.周某真作為本案重要參與人，瞭解案件過程及事實真相，與本案具有法律上的利害關係，一審法院應依申請或依職權追加周某真為本案第三人。
被告辯稱：
馬某洪辯稱：同意一審判決，不同意李某文的上訴請求和理由。具體理由與一審意見一致，李某文上訴未提出新的主張，應當予以駁回。
法院查明
馬某洪向一審法院起訴請求：1.李某文向馬某洪返還錢款7203206.13元；2.請求判令李某文按年利率6%的標準向馬某洪支付上述款項自2017年3月30日至實際返還之日的利息；3.案件受理費由李某文承擔。
一審法院查明事實：馬某洪、李某文系朋友關係。2010年8月30日，李某文與S公司簽訂《商品房現房買賣合同》，合同標的為座落於本市東城區一號房屋（以下簡稱涉案房屋），房屋價款為6911466元，房屋產權登記在李某文名下。
銀行顯示：馬某洪名下賬戶於前述《商品房現房買賣合同》簽訂同日向S公司轉賬支付1600000元，於2019年9月21日向S公司轉賬支付1930000元，於2010年10月31日向房屋物業管理方物業公司轉賬支付物業費116190.25元。
銀行顯示：馬某洪名下戶口賬戶向S公司轉賬支付120000元和1275800元各一筆，於2010年9月21日向S公司轉賬支付5000000元，於2010年10月31日向S公司轉賬支付351217.17元。
上述錢款中，用於支付李某文購買涉案房屋的購房款6911466元、契稅207343.98元、印花稅3456元、物業費80940.15元，合計7203206.13元。
另查，李某文未提供馬某洪與其所有的北京市朝陽區一號房屋存在租賃關係的證據。
再查，2019年案外人A公司作為原告、2020年馬某洪作為原告先後兩次以“借名買房”為案由就涉案房屋起訴李某文主張房屋所有權，後均以撤回起訴結案。上述案件的庭審及本次訴訟中李某文均不認可與A公司及馬某洪存在借名買房的法律關係。
一審法院認為：馬某洪提交的證據足以證明其支付的7203206.13元均用於交納李某文名下涉案房屋的購房款、契稅、印花稅及物業費。現沒有證據證明、李某文亦不予認可馬某洪與李某文雙方存在借名買房的法律關係。在2019年及2020年涉及涉案房屋的兩個訴訟中，均無明確的證據證明馬某洪、李某文之間存在關於本市朝陽區房屋的租賃關係，李某文亦未提供證據證明雙方存在互用房屋而將購房款與房屋使用費折抵的約定事實存在。關於馬某洪與李某文是否存在其他的債權、債務關係，李某文未提交證據予以證明。馬某洪與案外人周某真、李某文與案外人周某真之間的其他民事權益均可通過其他法律關係調整，與本案無涉。
為此李某文佔用馬某洪錢款購得住房對馬某洪構成了不當得利，相關款項應予返還。李某文關於不構成不當得利之抗辯無事實依據，法院不予採信。馬某洪曾於2020年6月就訴爭款項以借名買房的事由向李某文主張權利，同時雙方亦未對上述錢款的性質、用途、使用期限等進行約定，為此馬某洪主張自2017年3月30日起計算利息損失及利息標準缺乏事實與法律依據，法院不予支援，利息損失應自本案立案之日起計算。李某文主張的馬某洪請求已超出2年訴訟時效的抗辯意見既無事實依據，亦無法律依據，法院不予支援。
本院二審期間，李某文提交以下證據：1.李某文之女的國小、中學畢業證書，擬證明馬某洪主張的購房原因是方便李某文子女上學與事實不符。馬某洪稱，該證據與本案無關。2.北京市東城區人民法院案卷材料，擬證明2019年馬某洪曾以借名買房合同糾紛案由向法院提起訴訟後撤訴，證明馬某洪前後主張不一，馬某洪在該案中主張房屋為公司財產。馬某洪對證據真實性認可，但不認可證明目的，其確實以借名買房起訴過對方，但後來考慮到本案情況符合不當得利，所以撤訴後重新起訴。
3.北京市東城區人民法院案卷，擬證明馬某洪在起訴後才知曉房屋位置，房屋由李某文使用。且馬某洪本人認可，其在A公司任總經理，使用李某文名下房屋長達11年從未支付過房租的事實。馬某洪辯稱不認可證明目的，其使用房屋是換房居住，不構成租賃關係。本案經審理查明的其他事實與一審法院查明的事實一致。
裁判結果
一審法院判決：一、李某文於判決生效後十五日內返還馬某洪人民幣7203206.13元及利息損失；二、駁回馬某洪其他訴訟請求。
二審判決：駁回上訴，維持原判。
房產律師點評
本案爭議的焦點是馬某洪支付涉案房屋購房款是否構成不當得利的問題。根據已查明的事實，登記在李某文名下的涉案房屋購房款繫馬某洪支付，李某文稱其中有部分錢款系案外人周某真支付，但根據馬某洪一審中提交的付款轉賬記錄及相關票據可以證明，該房屋購房款6911466元、契稅207343.98元、印花稅3456元、物業費80940.15元均為馬某洪支付。李某文稱其中部分錢款為周某真支付，其未向法庭出示相關證據，法院不予採信。關於出資目的，馬某洪及其所在的A公司曾以借名買房為由起訴，因李某文不認可借名買房的事實，馬某洪和A公司均撤回了起訴。現李某文提出馬某洪支付涉案房屋購房款系用於折抵房租的主張，系其就涉案房屋購房款提出的新的主張，其應當就馬某洪與其有租賃合同並就涉案房屋購房款用於抵償租金的事實承擔舉證責任。
租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同的內容一般包括租賃物的情況、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。本案中，李某文主張馬某洪使用其名下朝陽區一號房屋，應當就租賃合同的內容進行舉證。但從現有證據來看，雙方未針對房屋租金、支付方式、使用期限等構成租賃合同的核心要素作出意思表示乃至達成合意，結合本案中馬某洪出資購買的房屋一直由李某文使用，李某文未支付過利息的相關事實，法院對於李某文提出的前述主張不予採信。
另，李某文主張馬某洪卡中的資金為周某真的個人資金，屬於馬某洪與案外人之間的其他法律關係，在本案中不予處理。
關於訴訟時效問題，本案中馬某洪曾於2019年、2020年兩次就借名買房的問題向法院起訴，因李某文否認借名買房的事實，故馬某洪提起不當得利之訴。根據《最高人民法院關於審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第六條規定：“返還不當得利請求權的訴訟時效期間，從當事人一方知道或者應當知道不當得利事實及對方當事人之日起計算。”馬某洪提起不當得利的訴訟未超過法定訴訟時效。
