北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五餘年，帶領專業房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯絡我們予以撤銷。)
原告訴稱
原告李某軍向本院提出訴訟請求：1.李某軍對位於廣州2號房屋佔50%的份額；2.法院依法分割上述房屋，張某珊支付李某軍上述房屋分割對價1695000元。
事實和理由：2014年6月李某軍與張某珊相識，2015年5月雙方確定男女朋友關係。經過多年的戀愛，雙方以結婚為目的共同看房，有意共同向廣州市W公司（以下簡稱W公司）購買了位於廣州2號房屋（以下簡稱案涉房屋）作為婚房。購房前，李某軍與張某珊協商一致相關款項按照各自承擔50%，該房屋為雙方共有。但由於李某軍在廣州沒有共同購房的資格，所以借用張某珊的名義代持房屋共有份額。
2016年9月27日，李某軍和張某珊以張某珊的名義與W公司簽訂了商品房買賣合同（預售）。為購買該房屋，李某軍、張某珊共支出2358519.92元，其中李某軍支付了374699元，張某珊支付了373820.92元，剩餘161萬元房款，通過以該房屋為抵押按揭給中國工商銀行（以下簡稱工行）借款支付。貸款由李某軍、張某珊按照一人一半的比例共同承擔。
2017年8月21日，李某軍、張某珊分手。分手後，雙方對房屋處理曾達成一致處理意見：通過出賣案涉房屋，還清貸款後，餘款按照一人一半的比例分配。但2018年7月開始，張某珊改變了處理房屋的想法，要求李某軍將其出資作為借款的形式來處理房屋問題。由於張某珊的做法嚴重違背了雙方當初的約定以及事實，李某軍始終不同意。
2018年9月，張某珊通過變更了房屋的供款賬號、刪除李某軍支付寶賬號的方法，使李某軍無法將每月房貸轉賬到張某珊賬號代交。李某軍、張某珊以結婚為目的共同購買婚房，共同返還房貸，為雙方共有的財產。現雙方已經分手，房屋沒有共有的基礎，且經協商，雙方無法就房屋處理達成一致意見。為維護自身合法權益，故起訴要求確認案涉房屋系李某軍、張某珊共同共有，並依法予以分割。
被告辯稱
被告張某珊辯稱，1.案涉房屋是其個人財產，並非李某軍主張的共同財產，因此李某軍無權參與分割；2.李某軍轉帳給其的款項，是借款性質，而非共同出資款；3.李某軍訴請的1695000元，沒有相關法律依據和事實依據；4.雙方從來就沒有就案涉房屋如何分割或分割比例達成一致，並非是李某軍主張的各自一半；5.李某軍對於本案的發生具有重大過錯，即使是認定為共同出資，也應當少分案涉房屋的價值份額；6.李某軍不具備在廣州市購房的資格，但其卻想通過張某珊有購房資格進行投資，以借名買房之實，來規避限購。
本院查明
李某軍與張某珊經同學介紹，於2014年5月確定男友朋友關係，後於2017年8月21日分手。
2016年9月27日，張某珊（乙方、認購方）與W公司（甲方、出售方）簽訂《廣州W小區二期認購書》，約定認購房屋為廣州2號房，預售建築面積74.8124㎡，預售套內面積65.2200㎡，裝修標準為裝修；認購總樓價為2542715元，優惠折扣90.94%，成交總樓價款為2312288元；乙方選擇的付款方式為商業按揭付款，首期房款702288元須於2016年10月2日前付清，並於當日到甲方指定地點簽訂《商品房買賣合同》，提交相關資料向貸款銀行辦理1610000元的按揭手續。
2016年9月27日，李某軍通過POS機刷卡向W公司支付房款292288元等。對於李某軍轉賬的上述10000元，張某珊主張並非用於購房，而是其他借款。同日，李某軍支付了案涉房屋的預告登記費等，張某珊支付了案涉房屋改造費用500元。
2016年10月1日，張某珊（乙方、買方）與W公司（甲方、賣方）簽訂《廣州市商品房買賣合同（預售）》，約定乙方所購商品房房屋地址為黃埔區2號；用途為住宅……
上述合同簽訂後，張某珊作為借款人、抵押人與工行簽訂《個人購房借款/擔保合同》，以案涉房屋進行按揭貸款。2016年10月21日，工行發放貸款1610000元。
2019年1月28日，張某珊取得了《不動產權證書》，記載：權利人為張某珊，共有情況為單獨所有，坐落黃埔區1號房，用途為住宅。附記載，2019年1月28日以19登記05315496辦理抵押登記，他項權利人工行，權利種類抵押權，權利範圍全部，債權數額161萬元。
裁判結果
一、被告張某珊於本判決發生法律效力之日起十日內向原告李某軍支付補償款950000元；
二、駁回原告李某軍的其他訴訟請求。
房產律師靳雙權點評
本案雙方爭議的焦點為李某軍為案涉房屋支付的款項的性質，對此法院評析如下：
其一，李某軍和張某珊原系論及婚嫁的男女朋友關係，案涉房屋購置於二人戀愛期間，李某軍不具備廣州市購房資格，無法以自身名義單獨或共同購買案涉房屋；
其二，李某軍為案涉房屋支付的款項包括“3萬抵8萬”購房優惠款項、首期房款、按揭貸款、委託辦證公證費等費用，其對案涉房屋的出資貫穿了購房的各個階段，且出資數額與張某珊的出資數額基本持平，可以證明李某軍參與了購買案涉房屋的全過程；
其三，李某軍於2016年11月至2018年8月期間每月均向張某珊轉款，每筆轉款均備註“房貸”，且轉款金額均約為每月應還貸款數額的一半，符合共同還貸的形式和特徵；
其四，根據查明的事實，李某軍為案涉房屋支付的款項多達三十多萬元（未含支付的按揭貸款本息），張某珊主張該些款項的性質為借款，卻未能提供借條或者雙方協商借款的聊天記錄等可以證明雙方存在借款合意的證據，顯然有悖常理；
其五，按照日常生活經驗法則，借款的償還方式通常為歸還本金並加付利息，而根據雙方之間的微信聊天記錄，雙方分手後多次溝通如何處理案涉房屋，且就如何處理房屋增值部分進行協商，明顯與張某珊關於款項性質為借款的主張不相吻合。
綜上，李某軍提交的證據能夠相互印證，形成完整的證據鏈，足以證明其與張某珊系以結婚為目的共同出資購買案涉房屋，且張某珊未能提供充分證據予以反駁，因此，法院對李某軍關於共同購房的主張予以採信。
關於李某軍於2016年9月27日通過支付寶轉給張某珊的10000元是否為案涉房屋的購房款的問題。張某珊主張該10000元是其他借款，但未提交任何證據予以證明。從轉款時間來看，該10000元的轉款時間為2016年9月27日，與簽訂案涉房屋的認購書以及支付首期款為同一天。故法院對張某珊提出的該10000元系其他借款的抗辯不予採信。
雖然案涉房屋系李某軍與張某珊以結婚為目的共同出資購買，二人達成共有案涉房屋的合意，但該合意並不產生物權的設立、變更效力，因案涉房屋實際僅登記在張某珊一人名下，李某軍要求確認其對案涉房屋享有50%的份額，法院不予支援。
現李某軍與張某珊已經分手，雙方達成的共有案涉房屋的合意已無法繼續履行，李某軍要求根據案涉房屋的現價對其出資進行補償，法院予以支援。至於補償款的計算方式，因雙方是以結婚為目的共同出資購房，共同支付了案涉房屋的優惠購房款、首期款、部分貸款本息以及其他費用，且雙方的出資數額基本持平，故法院認為雙方均可分享案涉房屋的增值利益。
截至2018年8月底雙方共同償還最後一筆按揭貸款，經法院核算貸款餘額約為1558600元，案涉房屋的淨值約為2202459元，但考慮李某軍不具備廣州市購房資格，案涉房屋實際登記於張某珊的名下，且以張某珊名義申請貸款的事實，為衡平雙方利益，法院酌情確認張某珊應支付李某軍補償款950000元，對李某軍主張超出部分，不予支援。
