原告訴稱
原告（反訴被告）張三起訴稱：原告於2008年7月25日購買被告所有的北京市石景山區一號房屋。合同約定原告向被告支付購房首付款98970元，及房屋交易環節的稅費11786元，並按被告貸款情況，由原告償還被告銀行貸款19萬元。合同簽訂後，原告入住訴爭房屋，且一直按月償還銀行貸款至今。簽訂合同後，原告多次要求被告儘快配合歸還銀行貸款，但被告一直拒絕配合。原告為維護合法權益，訴至法院，訴訟請求：1、請求判令被告配合原告到貸款銀行辦理房屋貸款的還清手續（張三將剩餘款項支付給銀行，李四配合提前一次性還貸並辦理抵押解押手續）；2、請求判令被告配合原告辦理房屋產權轉移登記手續；3、本案訴訟費由被告承擔。
被告辯稱
被告（反訴原告）李四答辯稱：付款協議不是房屋買賣合同，原、被告間不存在房屋買賣合同關係。原告沒有向被告支付房款，付款協議不符合房屋買賣合同基本要件。被告與原告是朋友，原告以被告名義購買經濟適用房，被告當時沒有籌集資金購買涉案房屋。原、被告協商以被告名義購買經濟適用房，2008年原告為取得經濟適用房所有權，要求被告與原告簽訂付款協議。協議內容印證了原告借被告之名購買經濟適用房，原告借用被告之名與訴爭房屋開發商簽訂合同。原告不是北京戶籍，原告以被告之名購買經濟適用房違反法律規定。
原、被告是委託合同關係，付款協議是合法形勢掩蓋非法目的合同，應該認定無效。訴爭房屋登記在被告名下，應該認定為被告房屋。請求駁回原告的訴訟請求。被告就此提出反訴，訴訟請求：1、請求判令反訴原告與反訴被告2008年7月25日簽訂的付款協議無效，請求判令反訴被告騰退訴爭房屋；2、請求判令反訴被告支付由於侵權給反訴原告造成的無處可住造成的損失5萬元；3、請求判令本訴及反訴訴訟費由反訴被告承擔。
反訴被告（本訴原告）張三針對反訴答辯稱：雙方簽訂買賣合同，房屋已經交付原告，合同已履行，被告已收到房款，原告佔有房屋有理由。不應騰退房屋。李四將房屋賣原告不存在經濟損失。不同意反訴原告的訴訟請求。
本院查明
經審理查明：位於北京市石景山區一號房屋所有權人登記為李四，該房屋為經濟適用住房，2007年7月3日繳納契稅。
2004年10月10日，李四與北京M房產公司簽訂商品房買賣合同，載明：李四購買北京市石景山區一號房屋，總價288970元。該合同附件五載明：買受人與簽約之日向出賣人支付房款98970元，其餘房款19萬元通過銀行按揭支付給出賣人。
張三與李四為朋友關係。李四稱當初李四有資格購買經濟適用住房，2004年張三找到李四，要以李四名義，由張三實際出資購買訴爭經濟適用住房，首付款等11萬餘元為張三交納，剩餘貸款自2004年一直由張三每月償還1500元，貸款存摺及銀行卡自2004年給付張三。2006年交房後，2007年張三居住訴爭房屋至今。張三與李四為借名買房關係。張三稱李四2004年購買訴爭房屋的首付款等費用11萬餘元是李四向張三所借。後李四多次向張三借款，其中包括房屋裝修款、張三給付李四的匯款、2004年至2006年房屋貸款等，張三每月借給李四1500元用以償還房屋貸款。雙方形成很多債權債務關係，張三給付李四現金，李四未出具過借條。2008年雙方協商以債權債務關係作為購買訴爭房屋對價款，從而簽訂付款協議。張三自2008年9月居住訴爭房屋，並取得貸款存摺及銀行卡，現張三每月償還貸款1500元，已償還了約10萬元貸款。
2008年7月25日，李四（甲方）與張三（乙方）簽訂付款協議，載明：為明確雙方購買房屋付款行為的權利義務，甲乙雙方本著誠實信用的原則，並根據有關法律法規，制定本協議，以資共同遵守。第一條：以甲方名義購買的位於北京市石景山區一號房屋一套，建築面積68.58平方米（套內），價款288970元，購房合同號：J0311170，該房屋的實際出資人為乙方。第二條：乙方出資包括（但不限於）購買該房屋的首付款98970元，貸款額度190000元及由開發商北京M房產公司轉交的含（公共維修基金、契稅、綜合地價款、優先電視網路入戶、產權代辦費）等費用計11786元，甲方承諾上述款項由乙方支付。第三條：甲方承認自本協議簽訂之日後的還銀行貸款也有乙方支付。甲方積極配合乙方還銀行貸款。第四條：因甲方對上述房屋沒有實際出資，甲方不得對該房產主張任何權利，該房產的一切支配權由乙方擁有。能辦理過戶手續時，甲方應無條件將該房產過戶給乙方。第五條：甲方違約，或不積極配合乙方辦理各種權證手續，應承擔違約責任，除全部退還乙方為該房產所支付的各項費用外，還應賠償不低於15%乙方出資額的損失。
李四的償還貸款存摺及銀行卡現均在張三處。張三提供的銀行憑單載明2008年5月7日李四戶記憶體入2萬元，張三稱此可證實其將房屋首付款支付李四。李四否認張三曾於2008年支付李四首付款，稱存摺及銀行卡均在張三處，李四實際上也無法取得錢款。
庭審時，張三提供了2008年9月19日張三辦理的訴爭房屋入住證，其中載明業主為張三。張三還提供了訴爭房屋2008年至2009年、2012年至2013年供暖費及2009年6月至2010年5月、2011年6月至2012年6月物業費的發票、收據、裝修明細表及裝修費收據等作為證據，以證明李四在2006年裝修房屋，張三代為付款，原、被告間存在債權關係，後因該債權關係衝抵了部分購房款，實際張三2008年入住訴爭房屋的事實。李四稱實際張三於2006年即入住訴爭房屋。為此李四提供了北京有線電視網路股份有限公司的證明作為證據，其中載明：訴爭房屋自2006年12月至今繳費正常，繳費使用者為張三。
庭審中，張三提供了銀行對帳單，以證明簽訂付款協議後，張三替李四償還銀行貸款至今。李四稱實際張三於2004年即開始償還貸款。
在庭審時，張三為證實其具備購房資格，提供了2013年3月19日中國人民解放軍北京市海淀區人民武裝部出具的證明信。李四稱張三並不具備購房資格及經濟適用住房資格。
此外，李四為證實其損失，提供了2009年6月14日的租賃合同作為證據。張三對此不予認可。張三表示有能力並同意一次性支付剩餘貸款。
在庭審中，原、被告雙方均認可被告系經非搖號方式取得訴爭房屋經濟適用住房資格。
另查，本院工作人員至本區房屋交易管理部門對訴爭經濟適用住房的政府優先回購問題進行了調查。該部門工作人員答覆，訴爭房屋以每平方米1.5萬元以上價格進行交易，才會放棄優先回購權。目前並無實際回購程式及資金。
裁判結果
一、張三於本判決生效後七日內將北京市石景山區一號房屋抵押貸款償還完畢；
二、李四於張三執行完畢上述主文第一項後七日內協助配合張三至房屋交易管理部門登出解除北京市石景山區一號房屋的抵押登記；
三、李四於張三執行完畢上述主文第一項後七日內協助配合張三至房屋交易管理部門將北京市石景山區一號房屋所有權過戶登記至張三名下；
四、駁回李四的反訴請求。
律師點評
經濟適用住房指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。借名買房實質上是涉及購房資格的交易。借名購買的房屋僅僅是限制流通物，並非禁止流通物。借名買房可以是書面協議形式，也可以是口頭協議形式。具體至本案中，綜合房屋實際出資情況、房屋佔有使用情況、購房票據及所有權證書持有狀態等方面，依據雙方簽訂的付款協議，以及被告的自認及對於雙方合同關係的解釋，可以認定原、被告之間自2004年即存在借名買房關係，付款協議具有借名買房性質。
現被告原購房合同簽訂及雙方借名買房關係均形成於2008年4月11日前，雙方明確約定在限制上市交易期屆滿後再辦理房屋所有權轉移登記，且被告並非系採用搖號方式取得經濟適用住房的購房資格。訴爭房屋雖性質為經濟適用住房，但其所有權證書取得及契稅繳納至今均已滿五年，訴爭房屋所在的房屋交易管理部門對於訴爭房屋的上市交易及回購等事項並未提出明確意見，此應視為其對相應權利的放棄。因此庭審辯論終結前訴爭房屋已經取得上市交易條件。現原告明確表示同意一次性償還貸款，雙方約定的過戶期限和條件已經具備，法院對於原告請求被告配合辦理抵押解除登出手續即房屋過戶手續的訴訟請求依法予以支援。被告請求確認付款協議無效，請求被告騰退房屋並賠償損失的反訴請求，並無事實及法律問題，法院不予支援。
