來源丨螞蟻刑辯研究
作者丨胡春燕 螞蟻刑辯團隊出庭律師組組長
近幾年來，我國房地產行情暴漲，全國各地特別是一二線城市的限購、限貸政策不時出臺，借名買房的現象越來越普遍，因借名買房產生的糾紛數量也隨之大幅增加。
筆者開啟中國裁判文書網，以借名買房+江蘇省為關鍵詞檢索相關案例，共檢索到101份裁判文書，其中高階法院4份、中級法院57份、基層法院40份。時間從2013到2018年4月，案件數量呈倍數增長。從上網文書數量來看，2013年有1份，2014年有4份，2015年有16份，2016年有25份，2017年有42份。由於借名買房行為與矛盾顯現之間通常會相隔一段時間，有的相隔十年以上，有的是在相關當事人去世以後才產生矛盾，相信隨後幾年此類案件數量會不斷增長。
為方便敘述，本文將借名買房的雙方當事人中的一方稱為借名人，另一方稱為登記產權人。
一、借名買房的風險巨大
借名買房通常是為了規避法律、法規或政策，因此往往會造成權利外觀和實際狀況的差異，經過法律的調整會產生不同後果，從而帶來不可知風險。具體來說，借名買房有如下法律風險。
(一)查封、扣押風險。
在101份裁判文書中，與執行異議有關的文書共32份，約三分之一。也就是說，借名買房本身在雙方當事人之間沒有爭議，但是由於產權證在登記產權人名下，因登記產權人對外負債而導致房產被查封產生的風險。
這是借名買房首當其衝的風險，由於產權證具有公示效力，登記產權人理所應當就是所有權人。根據2017年江蘇省高階人民法院民事審判第一庭《關於審理房地產合同糾紛案件若干問題的解答(徵求意見稿)》23條規定，當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人要求確認其權屬的，人民法院不予支援。借名人依據合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的，可予支援。但是該房屋因登記的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
根據上述規定，即使借名買房的事實成立，但在房產因查封或不能辦理轉移登記時，法院既會不支援確權也不支援過戶的訴請，借名人只能在執行案件中提出異議。而在執行異議案件中，借名人在付款情況、借名理由、借名合意、佔有使用等方面稍有欠缺，都會導致異議失敗，異議一旦失敗房產即化為烏有。
(二)第三人善意取得風險。
當登記產權人將房產出售給他人，他人支付了合理的房價，他人就可能成為善意第三人。《物權法》第106條是保護善意第三人的條款，規定善意第三人應當取得不動產的所有權。此時即使借名人無權要求他人將房產歸還自己，而只能向登記產權人主張損失賠償。如此，可能會造成巨大的經濟損失。
(三)借名買房事實不被認定風險。
借名買房通常發生在親友之間，本身有一定的信任關係，但由於房產價值巨大，有的當事人發現有法律空子可鑽時，這巨大的財產就形成了難以抗拒的誘惑，成為否認借名買房的內在動機。因為借名買房持續時間長，當事人之間的關係會發生變化，有的從姻親關係變成沒有任何關係，有的從關係親密到生疏，都可能導致出現否認借名買房的情況。還有的當事人一方去世，而一方後代則可能因為不瞭解情況和缺少親情、感情約束而否認借名買房事實。在不能提供相當充分的證據的情況下，借名買房很難被認定。
二、借名買房的事實認定
在房產價值越來越重大的情況下，會促使一些人通過歪曲事實、編造理由進行訴訟獲得不當利益。訴訟分兩種，一種是主張借名買房成立，要求物歸原主;一種是否認借名買房，要求遷讓。
如在購房款從自己賬戶匯入到房產公司或者賣房人賬上的情況下，會向法院起訴主張成立借名買房，或者登記產權人否認借名買房。在一起案件事實中，要麼成立借名買房，要麼不成立借名買房，如果出現兩種截然對立的說法，其中必有一方說法是虛假的。如此矛盾對立、對雙方利益重大的案件，在事實認定時，需要審判人員深諳人情事故、洞悉人性需求。只有在此基礎上，巧妙運用證據規則，方能辨別真相，以免被人利用來獲得不當利益，產生冤假錯案。
筆者對江蘇省三級法院對借名買房案例進行了梳理，發現在101份裁判文書中，共有28件認定借名買房事實成立，73件未認定，即認定的不足三分之一。我們可以從中窺見江蘇省三級法院審判人員的審判思路——借名買房對雙方當事人利益重大，在沒有雙方的書面協議或者對方自認的情況下，對證據要求極高。
101份判決書中筆者僅檢索到6份是在沒有書面協議或對方自認的情況下，審判人員依據其他證據來認定借名買房事實的，仔細分析這6份判決，筆者認為全部做到了證據確實充分，排除合理懷疑，證據形成鎖鏈並得出唯一結論。
(一)書面協議的極端重要性
在101份文書中，僅有6份判決系在沒有書面協議或對方自認的情況下認定借名買房的，即如果沒有書面協議或對方自認，向法院訴請借名買房，94%的概率是被駁回的。
(二)通過判決書分析，認定無協議的借名買房，需要同時具備以下條件：(1)借名理由合理、與客觀事實不矛盾;(2)付款事實清楚，相對方對款項的來源、性質沒有任何爭議;(3)選房、購房登記產權人均未參與;(4)產權證及發票由借名人保管;(5)房產由借名人佔有或使用、收益;(6)有其他證據證明借名買房合意。以上6個條件同時具備，才能認定借名買房。欠缺任一條件，均不予認定借名買房，以下分述之。
1、借名買房理由合理、與客觀事實相符。
在不予認定借名買房的判決中，有因借名理由不合理，直接予以駁回的，如(2017)蘇03民終7694號判決書載明“借名理由是為了節省稅費，法庭認為借名買房風險極大，節省稅費的理由難以令人信服，因而不予認定。”
有因借名理由與事實矛盾的而不予認定的，如(2017)蘇03民終287號判決書載明“借名理由是因父親部隊要分經濟適用房，但是對此事實未提交證據證明，故不予採信”。
(2016)蘇13民終2234號判決書載明“借名理由是信用不良，但是信用報告無法反映信用存在問題。”
而在認定借名買房事實成立的6起案件中，關於借名買房的理由，有3個案件是因政策影響貸款從而需要借名，1個案件是為了提取登記產權人(姐弟關係)公積金，2個案件是因為祖輩遺留的公房，政策原因只能登記在某人名下，6個案件的借名理由均合理、充分，並有客觀證據支援。
2、付款事實清晰，相對方對款項的來源、性質沒有爭議。
在不予認定的案件中，相對方對付款性質有其他辯解，只要辯解合理，或者有證據證實，都足以否定借名買房事實。在6起借名成立的案件中，對付款事實均無爭議。其中3起因貸款借名和1起提取公積金的案件中，首付款事實清晰，相對方無異議，並且均由借名人持續還貸，從長期行為來看足以認定借名買房事實。2起祖輩公房案件中，雙方均對付款事實沒有爭議。
3、借名買房合意證據充分。
在6起案件中，均有充分的證據證明存在借名買房合意。在(2017)蘇09民終3109號兄妹為貸款借名案例中，關於借名買房合意有眾多親屬和買賣雙方介紹人證言證實，且有持續還貸證明雙方的真實意思。在(2017)蘇01民終5255號提取弟弟公積金的案例中，有出售方、中介方證實因提取公積金借弟弟名買房，且有持續還貸證明雙方的真實意思。(2017)蘇03民終6202號案例系單位欠貨款用房產抵債，由單位出具證明證實借單位職工名買房抵債給債權人的合意，且有持續還貸證明雙方合意。(2013)錫民終字第1572號案例系工程款抵債，由出售方和中間人出具證明證實借名買房，且有持續還貸證明雙方合意。在2起祖輩公房案件中(2015)徐民終字第5076號和(2016)蘇0311民初7062號，均由雙方親屬作證，且歷經多輪訴訟，借名買房事實早已查清。
4、選房、購房時產權登記人均未參與。
在借名成立的6起案件中，除2起祖輩遺留的公房糾紛外，其餘4起案件中，均有確鑿證據證明借名人選房、購房，出名人只是配合簽名，辦手續。
5、產權證及發票等由借名人保管。
6起借名成立的案件中，產權證及發票都由借名人保管。
6、房產佔有、使用、收益情況。
在6起案件中，由借名人佔有、使用的有5起，僅(2017)蘇01民終5255號案例有證據證明弟弟離婚後無房居住，而由借名人借給弟弟使用，可以說佔有使用的理由充分。在沒有認定的案件中，往往存在雙方共同使用或雙方共同的親人使用、租賃、借用等情況，這些情況均是導致不能認定的原因。
以上沒有書面協議而認定借名買房成立的6起案件中，均同時具備了6個必要條件，顯示出審判人員的慎重態度。
江蘇刑事律師螞蟻刑辯出庭律師組組長鬍春燕律師最後提醒，無論是借名買房還是從賬戶走款，不簽訂書面協議的都可能在未來引發爭議。因此，無論是借名買房還是從賬戶走款，都應當簽訂書面協議，把事情原由寫清楚，避免有人萌生惡意，利用時過境遷證據難以蒐集的空子，通過訴訟來謀取非法利益。
附：6起無書面協議而認定借名買房成立的案件情況
序號裁判時間裁判法院案號借名理由身份關係產證持有使用情況借名買房合意證據備註
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鹽城中院(2017)蘇09民終3109號貸款兄妹借名人出租多名親屬和介紹人證言證實借名買房按揭款由借名人持續支付
32017-09-04南京中院(2017)蘇01民終5255號公積金貸款和限購姐弟借名人被借名人出售人和中介證實借名買房按揭款由借名人持續支付
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(2015)徐民終字第5076號祖輩公房，承租人無法更名叔侄借名人借名人自認房屋來源，交付租約，未辦理買房手續
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(2016)蘇0311民初7062號祖輩公房換房兄弟借名人借名人多輪訴訟，事實已查清
