一般情況下，房屋出租人與承租人都會簽訂房屋租賃合同，一般來說只要合同雙方當時人協商一致，合同就可以達成，但在這些情況下，租賃合同卻是無效的。下面就和本站一起來看看法律的具體規定吧。
1、出租人不具有出租房屋的實體權利，將導致合同無效。
①房屋的所有權人出租的：應注意審查出租人是否與出租房屋產權證上的名稱一致，必要時到房屋管理部門查詢。
②委託或代理出租的：應注意審查房屋所有權人是否與出租房屋產權證上的名稱一致，是否經所有權人同意或授權，是否有所有權人同意或授權出租的書面證明材料。
③共有房屋出租的：應注意審查是否經其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的書面證明材料
④房屋轉租的：應注意審查是否經出租人同意，是否有出租人同意轉租的書面證明材料。
2、將違法建蓋的房屋用於出租的，將導致租賃合同無效。
①出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的城鎮房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
②出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時城鎮建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
3、租賃合同的期限違反法律規定的，合同無效。
①租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
②租賃期限超過臨時城鎮建築的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
③承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。
4、租賃的標的物為法律法規禁止出租的合同無效。
《商品房屋租賃管理辦法》第六條規定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(一)屬於違法建築的;
(二)不符合安全、防災等工程建設強制性標準的;
(三)違反規定改變房屋使用性質的;
(四)法律、法規規定禁止出租的其他情形。
另外，租賃合同屬於合同的一種，應該適用《民法典》總則的規定。總則第一百四十四條規定：“有下列情形之一的，合同無效：1、一方以欺詐，脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;3、以合法形式掩蓋非法目的;4、損害社會公共利益;5、違反法律、行政法規的強制性規定。”
