1、以非物業服務合同當事人為由抗辯
在審理過程中，發現有些業主認為自己並未與物業服務企業簽訂物業管理合同，因此不管是開發商還是業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同都對其無約束力，自己不知曉且不認可該合同內容，因此拒絕交納物管費。
對此司法解釋有明確規定，根據《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條的規定，建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支援。所以該項抗辯理由不能得到法院支援。
2、以物業服務企業提供的物業服務存在瑕疵為由抗辯
案件中大多數拒絕交費的業主均持有此類抗辯理由。小區業主常以物業服務企業未按物業服務合同的約定全面履行相關義務，提供的物業服務不達標，如小區車輛亂停亂放無人管理，綠化帶被其他業主用來種菜無人制止，小區垃圾未及時清理，保安擅離崗位或值班時睡覺等為由拒交物管費。
首先，業主需要區分出其所反映的物業服務問題是否屬於物業服務合同約定的物業服務企業應履行的義務。部分業主存在“物管公司就是管理小區內的一切事務”的錯誤思維，將不屬於物業服務範疇的事項，例如房屋設計和質量問題、小區規劃不合理問題、業主間相鄰關係問題等，也納入進來要求物管服務企業予以處理解決。當物業服務企業拒絕履行非合同義務時，業主就誤認為物管服務企業沒有全面履行合同義務而拒交物管費。
其次，由於物業服務具有時間持續性和無法計量性的特點，加之物業服務合同約定的物業服務企業應履行的義務較為概括籠統，因此業主不能單憑一張照片、一段視訊就能證明物業服務企業提供的物業服務存在質量問題，而需要提供充分證據形成完整的證據鏈加以證明。若有證據證明物業服務企業已經提供物業服務，僅僅是在服務的某些環節、個別區域做得不夠好，存在一般瑕疵，那麼因不構成根本性違約而較難成為業主拒交物業費的合法理由，但可以成為法院判定物業服務企業減收相應物業費的依據。
3、以物業服務企業未盡到安全保障義務造成業主人身、財產遭受損失為由抗辯
有些業主認為因為物業服務企業未盡到安全保障義務，才導致自己的人身、財產遭受損失，如家中財物被盜竊，自有車輛被損壞或者被偷走等，故以此為由拒交物管費。
物業服務企業的安保義務源於法律相關規定和合同約定。法定的安保義務主要是在各地的物業管理條例中規定的物業服務企業對違反小區安全管理行為的制止義務以及防止小區內出現安全問題的協助義務。若業主有充分證據證明物業服務企業存在違反約定或者法定的安保義務，那麼當物業服務企業向業主行使物業費請求權時，業主可以以物業服務企業未盡到安保義務，是對合同義務的不完全履行，屬於違約行為由進行抗辯。但未盡到安保義務一般情況下不構成根本性違約，法院經審理後可根據安保責任範圍以及業主的具體損失來酌情減少物業費。
但是這一抗辯的界定是以善良管理人的注意義務為標準界定安保義務。因為任意擴大義務範圍會加重物業服務企業的責任，加深物業服務關係雙方的矛盾。物業服務企業不是萬能的，不可能杜絕或者隨時制止小區內一切損害的發生，我們不能苛求物業服務企業對這種不確定的危險承擔過重的義務。只要物業服務企業盡到了合理範圍內的注意義務、採取了合理的預防措施，物業公司就可以對業主因第三人侵權所遭受的損失免責。
4、以房屋質量不達標為由抗辯
有些業主以房屋質量存在問題，如房屋漏水、牆體脫落、玻璃破裂等為由拒交物管費。
商品房存在質量問題系業主與開發商之間的商品房買賣合同糾紛，而物管費的交納則屬於業主與物業服務企業之間的物業服務合同糾紛，兩者不屬於同一法律關係。通常情況下，開發商與物業公司是兩個獨立的法人企業，相互之間不應為對方承擔民事責任。因此，業主的該項抗辯理由不能得到法院的支援。
5、以物業服務企業不履行維修義務為由抗辯
有些業主向物業服務企業反映小區單元門、過道路燈等被損壞，頂樓房屋漏水等問題，要求維修，但物業服務企業知曉後拒不維修或者維修不合格，業主就以此為由拒交物管費。
維修義務主要來源於合同約定，一般約定的維修範圍包括房屋本體公用設施，不包括室內部分的維修;在維修範圍約定不明情況下，依據《建築物區分所有權解釋》第2、3條對建築物的共有部分和專有部分的劃分，建築物共有部分的維修責任由物業服務企業承擔，業主承擔專有部分的維修責任。《物業服務糾紛司法解釋》第3條規定物業服務企業違反維修、養護義務時應負相應的違約責任。若業主可以提供證據證明物業服務方告的行為違反物業管理公約中的維修和養護義務，業主依據合同的約定行使抗辯權是可以得到支援的。但是業主需要避免“只要小區物業出現問題就找物業服務企業”的思維。
綜合上面所說的，因物業費糾紛是可以利用訴訟的方式來進行解決，但對於業主對物業費進行抗辯時可以結合實際發生的情況來進行辦理，如果物業管理部門存在有服務不周到，而且讓業主的利益受損，那麼對於法院是會傾向於自己一方，從而保障到自己的權益。
