物業糾紛抗辯理由一般以非物業服務合同當事人、以物業服務合同約定的合同期限已屆滿、以全部或者部分物業費超過訴訟時效、以房屋質量不達標、以物業服務企業不履行維修義務、以物業服務企業提供的物業服務存在瑕疵為由抗辯，具體如下：
一、以非物業服務合同當事人為由抗辯
有些業主認為自己並未與物業服務企業簽訂物業管理合同，因此不管是開發商還是業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同都對其無約束力，自己不知曉且不認可該合同內容，因此拒絕交納物管費。
對此司法解釋有明確規定，根據《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條的規定，建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支援。所以該項抗辯理由不能得到法院支援。
二、以物業服務合同約定的合同期限已屆滿為由抗辯
某些業主辯稱物業服務合同中約定的合同期限早已屆滿，因此對超過合同期限的物業費，因無合同約定，故有權拒絕交納，業主的這一抗辯理由也不能得到法院的支援。
三、以全部或者部分物業費超過訴訟時效為由抗辯
有些業主以物業服務企業未對其催收過物業費為由，對物業服務企業主張的訴訟請求中超過兩年訴訟時效的物業費拒絕交納。
實踐中，物業服務企業作為債權人對於業主拖欠物業費的行為大都採取在業主的房屋大門上張貼催費通知單的形式來向業主提出交費請求。若物業服務企業向法院提供了照片等證據材料證明這一催費事實，那麼法院可認定為訴訟時效中斷，業主的這一抗辯理由就不能得到法院支援。若物業服務企業沒有證據證明其在兩年的訴訟時效期內向業主催收過物業費，那麼業主的這一抗辯理由就能得到法院支援。
四、以房屋質量不達標為由抗辯
有些業主以房屋質量存在問題，如房屋漏水、牆體脫落、玻璃破裂等為由拒交物管費。
商品房存在質量問題系業主與開發商之間的商品房買賣合同糾紛，而物管費的交納則屬於業主與物業服務企業之間的物業服務合同糾紛，兩者不屬於同一法律關係。通常情況下，開發商與物業公司是兩個獨立的法人企業，相互之間不應為對方承擔民事責任。因此，業主的該項抗辯理由不能得到法院的支援。
五、以物業服務企業不履行維修義務為由抗辯
有些業主向物業服務企業反映小區單元門、過道路燈等被損壞，頂樓房屋漏水等問題，要求維修，但物業服務企業知曉後拒不維修或者維修不合格，業主就以此為由拒交物管費，這一理由法院可能會酌情減少物業費。
六、以物業服務企業未盡到安全保障義務造成業主人身、財產遭受損失為由抗辯
有些業主認為因為物業服務企業未盡到安全保障義務，才導致自己的人身、財產遭受損失，如家中財物被盜竊，自有車輛被損壞或者被偷走，故以此為由拒交物管費。
物業服務企業的安保義務源於法律相關規定和合同約定。法定的安保義務主要是在各地的物業管理條例中規定的物業服務企業對違反小區安全管理行為的制止義務以及防止小區內出現安全問題的協助義務。若業主有充分證據證明物業服務企業存在違反約定或者法定的安保義務，那麼當物業服務企業向業主行使物業費請求權時，業主可以以物業服務企業未盡到安保義務，是對合同義務的不完全履行，屬於違約行為由進行抗辯。但未盡到安保義務一般情況下不構成根本性違約，法院經審理後可根據安保責任範圍以及業主的具體損失來酌情減少物業費。然而物業服務企業不是萬能的，不可能杜絕或者隨時制止小區內一切損害的發生，我們不能苛求物業服務企業對這種不確定的危險承擔過重的義務。只要物業服務企業盡到了合理範圍內的注意義務、採取了合理的預防措施，物業公司就可以對業主因第三人侵權所遭受的損失免責。
七、以物業服務企業提供的物業服務存在瑕疵為由抗辯
大多數拒絕交費的業主均持有此類抗辯理由。小區業主常以物業服務企業未按物業服務合同的約定全面履行相關義務，提供的物業服務不達標，如小區車輛亂停亂放無人管理，綠化帶被其他業主用來種菜無人制止，小區垃圾未及時清理，保安擅離崗位或值班時睡覺等為由拒交物管費。
物業糾紛抗辯的理由一般是物業公司亂收物業費、物業公司提供的服務存在瑕疵、物業的保安工作、房屋質量不好等等，引起物業糾紛的理由各種各樣，所以抗辯的理由也多，出現物業糾紛建議先按照合同來解決，解決不了的訴訟解決的，抗辯理由也需要有充分的證據和法律條款的支撐，
