預售商品房需要開發商與購買者簽訂哪些檔案?相關法律規定是什麼？本文就開發商預售商品房時，與購買者簽訂的認購書後，需要承擔哪些責任作相應分析。希望對您有幫助。
購房者與房產商簽訂認購書後，如依誠信原則磋商後仍無法就買賣合同條款達成一致、或因不可歸責雙方的事由致無法簽訂正式合同，不應認定當事人存在違約行為。如當事人對生效認購書中達成一致的內容反悔;未盡誠信義務磋商;惡意磋商、隱瞞與訂立合同有關的重要事實或提供虛假情況;或有其他違背誠信原則之行為導致買賣合同未訂立，則構成對認購書的違反，應承擔相應的法律責任。
1、責任性質──違約責任抑或締約過失責任
違反認購書的責任應是一種違約責任，而非締約過失責任。締約過失責任是在合同訂立過程中，一方因違背誠實信用原則所應盡的義務，而使合同不成立、無效或被撤銷致對方信賴利益損失應承擔的責任，是一種法定責任;而違反認購書則是對認購書這一獨立合同義務的不遵守，損害了基於認購書這一獨立合同本身產生的利益，是一種約定責任。二者雖然都發生在買賣合同的訂立過程中，但必須注意到，此處締約過失責任中的“約”和違約責任中的“約”是兩個不同概念，前一個“約”是指尚未訂立的買賣合同，後一個“約”則是指生效的認購書。故在雙方已簽訂認購書且一方要求另一方承擔違反認購書責任的情形下，鑑於認購書作為一項合同有效成立，雙方爭議焦點直接指向認購書產生的權利義務，故由此產生的責任應認定為違約責任。
2、定金
目前較為普遍的做法是：只要購房者未在認購書約定的期限內簽訂正式買賣合同，房產商就沒收定金;若簽訂了買賣合同，定金就衝抵房款。該種做法值得商榷。認購書若無效，自然不適用定金罰則，此時定金應予返還，而在認購書有效的前提下，一方或雙方違反認購書約定時，應如何適用定金罰則?依照擔保法司法解釋第一百一十五條的規定，無論何種原因，只要一方拒絕訂立主合同，就適用定金罰則，上述表述顯然有違公平。商品房買賣司法解釋第四條對此加以了完善，該條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”根據上述解釋，筆者認為在審判實踐中對定金罰則的適用可作如下區分：
(1)買賣合同未訂立，應當適用定金罰則的
一是購房者無正當理由不履行磋商義務或者惡意履行磋商義務，而房產商無過錯，最終買賣合同未訂立，此時應適用定金罰則，購房者無權要求返還定金。不履行磋商義務是指購房者不按期與房產商就簽訂買賣合同進行協商;惡意履行磋商義務是指購房者雖按約前去磋商，但故意找一些理由不簽約，但如何判斷購房者是否惡意磋商，應結合其提出的理由是否正當等因素考量。
二是因可歸責於房產商的事由導致雙方未簽訂買賣合同，而購房者無過錯，此時房產商應承擔雙倍返還定金的責任。如房產商將購房者已認購的房屋轉賣他人造成無法訂立買賣合同，或房產商提出不適當條件惡意進行磋商等。
(2)買賣合同未訂立，不應適用定金罰則的
一是買賣合同主要條款在認購書中並未約定，當事人盡誠信義務磋商後仍協商未成，導致買賣合同未能訂立的，不適用定金罰則，購房者有權要求退還定金。
二是簽訂認購書後，發生不可歸責於雙方當事人的事由致買賣合同未能訂立，應認定當事人有正當理由不履行磋商義務，其無過錯，定金應退還，主要包括不可抗力、意外事件或情勢變更等。如房產商主體資格喪失，自然災害導致開發專案滅失等。
三是購房者和房產商對未能簽訂買賣合同均負有過錯的，雙方均喪失請求對方承擔定金責任的權利，定金應當返還。如房產商將購房者預定房屋轉售他人，購房者亦在他處購房，雙方均未履行磋商義務，應認定雙方均無權要求對方承擔定金責任。
(3)買賣合同訂立後是否仍可適用定金罰則
實踐中還經常出現一方對認購書雖有不適當履行，但未構成根本性違約，最終雙方仍簽訂買賣合同的情況，對此能否適用定金罰則?擔保法司法解釋第一百二十條第二款規定：“當事人一方不完全履行合同，應當按照未履行部分所佔合同約定內容的比例，適用定金罰則。”筆者認為，上述規定是在合同未履行部分與履行部分有明確比例、一方對主合同義務部分違反、另一方仍接受的情況下的認定依據。但認購書中當事人的主要義務為磋商訂約，故無法按比例適用定金罰則，只能適用其他違約責任方式予以救濟。
3、實際履行
當一方違反認購書後，另一方能否請求法院判令違約方承擔實際履行責任?這主要涉及兩方面的問題。
(1)法院能否強制違約方直接履行交易條款
例如：購房者甲與房產商乙訂立認購書，約定了房款數額，同時約定一個月後訂立買賣合同，屆期因甲不願訂約致買賣合同未能訂立，此時乙能否直接要求甲支付房款?對此筆者認為，通常的認購書雖包含買賣合同的部分條款，但此時買賣合同本身未成立，故一方不能要求對方承擔違反買賣合同的責任，更無法直接要求對方履行買賣合同義務，否則認購書即等同於買賣合同。因此，乙無法要求甲直接履行買賣合同條款(交付房款)的義務。值得注意的是，如果該認購書內容符合商品房買賣司法解釋第五條規定，可直接視為買賣合同;當甲違約時，乙有權依認購書約定要求甲實際履行買賣合同條款的義務，即繼續支付房款。
(2)法院能否強制違約方訂立買賣合同
同樣是上述案例，乙能否請求法院強制甲與其訂立買賣合同?筆者認為，對預約不適用實際履行。首先，實際履行的直接後果是強制當事人協商訂立本約，如當事人不願意，法院無法代替其簽訂買賣合同，只能採取其他違約救濟方式，目前絕大多數認購書中約定了定金條款正是考慮到這一點。其次，預約標的指向的是人的行為，是基於對人誠實信用的信賴而產生訂立合同的行為，具有一定的人身性質，如強制違約方履行締約義務，會與合同本質相悖。最後，這也符合《合同法》第一百一十條的規定：“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……債務的標的不適於強制履行……”故當事人一方不履行義務時，另一方不能請求法院強制其履行締結商品房買賣合同的義務，只能主張其他違約救濟方式。
4、損害賠償
當違約方因不履行或不完全履行認購書義務給對方造成了損失，違約方就應當承擔損害賠償的責任。
(1)關於損害賠償的範圍
筆者認為，當一方不依照認購書約定簽訂買賣合同時，另一方僅可請求賠償因此遭受的實際損失，而不能依照認購書中包含的房價條款與現實房價的差額主張可得利益賠償。首先，違約損害賠償中的損害主要是指財產損害，而認購書中的義務是磋商義務，磋商義務的實現是簽訂正式買賣合同，並不直接涉及財產可得利益，與違反正式買賣合同產生的損害賠償責任不能等同;其次，法律保護履行利益的依據在於其觀念上被看成是現成利益，當合同當事人的期待利益按照社會一般的觀念已具有現實利益的品行時，則法律應保護其履行利益。而違反認購書時，買賣合同並未成立和生效，其間不確定因素仍可能發生，當事人最終獲得的可得利益(如因房價上漲造成的損失)的蓋然性還較小。因此，守約方原則上不應獲得可得利益賠償。
(2)損害賠償與定金能否並用
損害賠償和定金是兩種既有區別又相聯絡的責任形式，認購書中定金條款的設定並不考慮實際損害，也無法預見到實際損害的數額，它具有較強的懲罰性，只針對不履行或其他根本違約行為發生效力，而無論違約行為是否產生實際損害或產生多大的實際損害，因此定金責任可作為損害賠償責任之外的一種單獨責任。由此可見，在當事人違反認購書的情形下，定金責任和損害賠償責任是可以並用的。
本站小編為您整理，希望能更好的幫你解決開發商預售商品房時，與購買者簽訂的認購書後，需要承擔哪些責任的問題。希望您在購買預售商品房時能查清開發商相關預售資格、簽訂相關合同時注意相應事項，以免不必要的糾紛。
