隨著房地產行業的發展，出現很多交易型別，比如，商品房預售、期房買賣、還有期房轉讓，相應的法律糾紛也由此產生。本文就商品房認購書有效力嗎,簽訂時需要注意什麼進行解答和分析。希望您能多加留意商品房認購書的相關內容。
所謂商品房買賣認購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的一種合同。目的在於對雙方交易房屋有關事宜進行初步的確認，而且往往以一定數額的定金作為協議的擔保。商品房買賣認購書在實踐中稱謂不一，如認購意向書、購房訂購單、購房預訂單、訂購房屋協議等等。
很多購房者認為，在整個交易過程當中，只有最終簽署的《商品房買賣合同》是有效合同，而商品房認購書並不是正式合同，充其量也就是意向書而已，並不具備合同的約束力，因此，商品房認購書中所列有關定金罰則自然也就沒有約束力。其實這種觀點是錯誤的。
商品房認購書具有合同的法律效力，一旦簽署，即對雙方當事人產生相應約束力。購房者在簽署商品房認購書時千萬不能因其內容簡單而掉以輕心，尤其是不能認為商品房認購書不是正式合同，從而置商品房認購書中的有關違約責任於不顧。並且容易發生定金套牢購房人的問題。
導致認購人被套牢的原因主要是由於“定金罰則”的存在：根據《民法通則》和《合同法》的規定，當事人可以約定以交付定金作為訂立合同的擔保，如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無權要求返還定金;如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應當雙倍返還定金。
最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條明確了“定金罰則”在商品房買賣合同訂立過程中的適用。這也就意味著，《商品房認購書》中一旦約定了定金，如果不想簽訂《商品房買賣合同》，開發商就有權“不返還”。當然，如果開發商不願訂立《商品房買賣合同》，就要雙倍返還。
提醒，一旦看到“定金”兩個字，就一定要同時想到這兩個字背後隱含著的“定金罰則”。
提示：
儘管房屋認購書常常將認購人套牢，但，只要注意以下幾點，完全可以規避風險，防止被套。
首先要謹慎對待銷售人員的宣傳。為了訂單背後的提成，銷售人員會使出“渾身解數”，所以一定要謹慎分析銷售人員的促銷手段，無論是“最後一套”還是“明天就漲價”，無論是“小區配套完善”還是“智慧管理”，無論是“超大樓間距”還是“60%綠化率”，都請您保持冷靜，不要因為一時頭腦發熱而被“套牢”。
其次是交錢之前請三思。為最大限度保護自己的利益，要在把錢款交出去的時候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認購書》中的定金條款並不生效，因此如果在已經簽訂了《商品房認購書》之後，但是尚未交付錢款之前改變主意，《商品房認購書》又沒有約定其他懲罰性條款的情況下，消費者還可以選擇及時抽身，這個時候開發商或銷售公司無權要求或起訴消費者支付錢款。
第三，簽訂《商品房認購書》並非必經程式。雖然很多樓盤都要求購房者簽訂《商品房認購書》，但從法律上講，簽訂《商品房認購書》並不是房屋買賣的必經程式，購房者可以爭取直接與開發商就《商品房買賣合同》及合同全部附件(包括補充協議)等內容進行協商，雙方達成一致意見後直接簽訂《商品房買賣合同》。約定《商品房認購書》“退出”條款 由於簽訂《商品房認購書》時，樓盤的一些細節尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導致難以簽訂《商品房買賣合同》，例如申請貸款不被批准等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒有過錯的時候能夠隨時“退出”。
第四就是儘量不交“定金”。如果還沒有下定最後的決心要買這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預付款、預訂款、誠意金、擔保金、保證金、訂約金、押金等。為了更容易抽身退出，儘量不要交“定金”。
最後要抓住對方違約機會。一旦開發商或銷售公司出現違約，一定要抓住機會，要求開發商或銷售公司解除《商品房認購書》，並全額退還已經收取的款項，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開發商或銷售公司的違約行為，需要在《商品房認購書》中詳細約定開發商或銷售公司收取“定金”或“預付款”的目的，並把銷售人員的承諾寫入，這樣一旦出現違反約定的情況，消費者才能夠底氣十足並證據充分地要求對方返還款項。
認購書可直接轉成正式合同
商品房認購書是房屋買賣雙方達成的一種“初步意向”，既然是初步意向，就表明雙方可以以比較小的代價退出。但是在特殊情況下，初步意向也可能轉化為正式的商品房買賣合同。條件是具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，出賣人已經按照約定收受購房款。這個規定實際上是一把雙刃劍，如果已經決定要買這套房，不妨利用這個規定，爭取讓初步意向直接轉化成《商品房買賣合同》，免去中間的夜長夢多。但是如果消費者還處於試探階段，還希望能夠有機會隨時退出，那麼就要避免在預訂書或是商品房認購書中約定得過於詳細，防止初步意向直接轉化成商品房買賣合同，為自己保留及時“退出”的機會。
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