一、哪些情況不構成開發商延期交房？
第一，因為不可抗力原因導致未按時交付，根據《民法典》第五百九十條規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任;據此，因不可抗力的出現對房屋的正常交付產生重大影響，造成出賣人延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責任。但是，出賣人應在合理的時間內對買受人及時履行通知義務，否則可能承擔相應責任。
第二，因重大規劃、設計變更影響了按時交付的，如果在房屋建設過程中遇到政府主動提起的規劃變更，如政府部門需要拓寬建設專案前的道路，要求道路兩旁建築物各自退後一定距離等等情況，為此，開發商需要時間來對整個設計方案進行修改;或者是房屋在施工過程中遭遇重大技術難題，如地質條件的突變等，必須對設計進行變更的，此類情況雖不能歸入不可抗力範疇，但如果完全按照買賣合同的約定由開發商承擔違約責任，顯然有失公平，也可根據實際情況認定開發商免責。
二、延期交房的原因有哪些?
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商品房交付中關於逾期交房的特殊原因主要包括兩種情況，一個是因為法定或約定的事由不需要承擔違約責任的延期交房，另一種是開發商自己的原因導致延期交房，需要承擔違約責任。
對於開發商自己的原因導致的延期交房，除非合同中有不平等的條款約定，一般都可以要求開發商承擔責任，但在實踐中，開發商往往會以第一種是由來進行抗辯，也就是開發商一旦延期交房就會說是法定原因或者約定原因。這種抗辯也就是兩個方面：
(一)法定原因。也就是我們平時常聽說的不可抗力。遭遇不可抗力，且出賣人(開發商)在規定的期限內通知買受人，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可以予以延期。這種情況下，購房者由於缺乏法律知識很容被開發商矇混過關，自己的權益受到損失但是沒有追究。
(二)約定原因。相當多的開發商在示範合同文字第二款規定的不可抗力之外又規定了一些第三方原因可以免除開發商逾期交房的違約責任，主要包括由於市政基礎設施原因或公共設施原因導致的逾期交房免除開發商的違約責任。這種情況下，需要購房者籤合同時擦亮雙眼仔細辨別，能諮詢律師最好，不讓開發商擴大免責範圍。
綜合上面所說的，延期交房是針對於在雙方簽訂了合同之後而沒能如期的交房，這是需要承擔違約的責任，但對於一些不可抗力的因素，如果也有證據來證明確實不是因為開發房的錯誤而延期交房的話，是可以進行免責的，所以，情況不同所承擔的責任就會發生變化。
