北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五餘年，帶領專業房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯絡我們予以撤銷。)
原告訴稱
周某夢上訴請求：撤銷一審法院判決，改判支援周某夢的訴訟請求。事實與理由：一、周某夢是涉案房屋的實際所有權人，對涉案房屋依法享有實際物權。1.周某夢於2015年8月實際出資購買了涉案房屋，因不具有北京市住房的購買資質，就借用劉某園之名購買涉案房屋，房屋買賣合同簽訂後，周某夢支付了全部購房款和其他相關費用；2.周某夢自2015年9月開始持續合法佔有涉案房屋；3.涉案房屋至今未能辦理權屬轉移登記手續並非周某夢的原因，而是因北京市住房限購政策。
二、周某夢對涉案房屋的權利可排除強制執行。1.周某夢在涉案房屋查封之前就已經實際享有了涉案房屋的所有權，故依法享有足以排除對涉案房屋執行的權利；2.依照《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條之規定，如果對房屋享有債權請求權的買受人可以排除強制執行，那麼實際享有房屋所有權的周某夢也有充分的權利排除執行；3.周某夢未辦理涉案房屋的過戶手續符合法律規定的可以排除強制執行的條件。
被告辯稱
趙某紅、孫某勤、齊某龍辯稱：同意一審法院判決，不同意周某夢的上訴請求。借名買房合同僅能約束劉某園和周某夢，不能約束申請執行人，不能排除強制執行。
劉某園述稱，同意周某夢的意見。
周某夢向一審法院起訴請求：1.請求判決不得執行位於北京市昌平區一號房屋；2.請求判決確認周某夢對涉案房屋享有所有權；3.訴訟費由趙某紅、孫某勤、齊某龍承擔。
法院查明
一審法院認定事實：齊某龍、趙某紅、孫某勤於2019年7月16日向北京市昌平區人民法院（以下簡稱昌平法院）申請訴前財產保全，昌平法院裁定凍結被申請人劉某園、吳某康名下銀行存款人民幣650000元或查封、扣押其他等值財產。昌平法院於2019年7月24日查封劉某園名下的涉案房屋，查封期限三年，自2019年7月24日至2022年7月23日。齊某龍、趙某紅、孫某勤與劉某園等機動車交通事故責任糾紛一案，昌平法院判決如下：一、被告某保險公司北京分公司在機動車交通事故責任強制保險限額範圍內給付原告齊某龍、趙某紅、孫某勤死亡傷殘類賠償金110000元，財產損失類賠償金1500元，於本判決生效之日起七日內付清。二、被告劉某園賠償原告齊某龍、趙某紅、孫某勤各項損失共計1302771元，於本判決生效之日起七日內付清。三、駁回原告齊某龍、趙某紅、孫某勤的其他訴訟請求。後齊某龍、趙某紅、孫某勤向一審法院申請強制執行，執行過程中，昌平法院於2020年8月18日裁定查封、評估、拍賣涉案房屋。後周某夢就該房屋提出書面異議，昌平法院於2020年9月駁回周某夢的異議請求。
另查，2020年5月20日，周某夢起訴劉某園要求確認雙方就上述房屋的借名買房協議有效。2020年5月29日，昌平法院確認周某夢與劉某園之間就上述房屋的借名買房合同關係有效。該判決現已生效。
一審法院認為，本案爭議焦點一為周某夢要求確認對涉案房屋的所有權是否應予支援。因住房限購政策的限制，當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人以其系實際買受人為由，要求確認房屋歸其所有的，不予支援。本案中，雖周某夢與劉某園均認可週某夢繫借用劉某園的名義購買的涉案房屋，但雙方之間仍為一種合同關係，現周某夢要求確認其對涉案房屋享有所有權，於法無據，一審法院不予支援。
本案爭議焦點二為周某夢對涉案房屋是否享有合法權益阻卻趙某紅、孫某勤、齊某龍對涉案房屋的執行。本案中，即使周某夢與劉某園之間的借名買房合同成立且有效，雙方之間僅為合同關係，周某夢僅能依據合同約定享有債權，該債權並不能優先於另一債權，故現周某夢以其系涉案房屋實際所有權人為由，要求對該房屋停止執行，一審法院不予支援。
本院二審期間，周某夢提交如下證據：1.周某夢購房資格核驗結果，載明周某夢申請購買昌平區存量住宅，連續5年繳納社保，初步核驗通過，證明：周某夢購買涉案房屋是因不具備購房資格，房屋無法過戶到周某夢名下，依據法律規定周某夢享有足以排除強制執行的權利。2.《北京市社會保險個人權益記錄（參保人員繳費資訊）》、《北京市社會保險個人權益記錄（參保人員補繳資訊）》，證明：周某夢在購買涉案房屋時尚不具備購房資格，2021年5月才取得購房資格。趙某紅、孫某勤、齊某龍質證稱，證據1真實性、證明目的均不認可，證據2的真實性認可，證明目的不認可。劉某園稱其認可週某夢提交的證據。本院經審查認為，周某夢提交的上述證據均是為了證明其因不具備購房資格而導致涉案房屋未過戶至其名下，但其是否因此享有排除強制執行的權利，本院在判理部分進行論述。
本院二審查明的事實與一審法院查明的事實一致。
裁判結果
一審判決
駁回周某夢的訴訟請求。
二審判決
駁回上訴，維持原判。
房產律師點評
案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。故周某夢應當就其對涉案房屋享有排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。
首先，涉案房屋登記在劉某園名下，周某夢基於其與劉某園之間存在借名買房的合同關係而直接要求確認其對涉案房屋享有所有權，缺乏依據，法院不予支援。其次，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支援：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。周某夢稱其不具有北京市購房資格，故借用劉某園之名購買涉案房屋，並將涉案房屋登記在劉某園名下。雖生效判決認定劉某園與周某夢之間的借名買房合同關係有效，但是周某夢借名買房的行為係為了規避北京市房屋限購政策，故其未辦理過戶登記系因其自身原因。綜上，周某夢並不享有能夠排除涉案房屋強制執行的民事權益。
綜上所述，周某夢的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。
