一、買賣不破租賃和司法拍賣關係是什麼?
拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在於拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去後進行拍賣。
原則上，“買賣不破租賃”應當適用於拍賣財產。但這一原則也存在以下三點例外。
1、“先抵押，後租賃”，不適用“買賣不破租賃”。
2、“先查封，後租賃”，不適用“買賣不破租賃”。
3、在“先租後抵”的前提下，本應適用“買賣不破租賃”原則，但是當出現特殊情況時，法院仍然有權依據相關法律規定拍賣的價款過低，影響抵押權實現，執行法院應當將該租賃權取消，然後再進行拍賣。
二、買賣不破租賃的適用條件有哪些?
1、存在合法有效的租賃合同
要適用該制度，在所有權讓與時，租賃合同應該已經成立並且生效，就是租賃關係須有效的存在，換言之，租賃關係的有效存在的準據時點應確定在所有權讓與時。同時，需要注意的是，根據我國民法典的規定，僅有租賃物讓與契約尚不能實現物權變動，對動產來說需要交付，對不動產來說需要登記。
2、出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權讓與了第三人
租賃物的所有權已經讓與給了第三人也是該制度適用的必要條件。如果租賃關係雖然有效存在，但是租賃物的所有權人僅僅與第三人形成了房屋買賣的合意，沒有辦理過戶手續，即所有權並未發生變動，在此情況下，則該制度也沒有適用的餘地。
3、所有權發生變動是在租賃期間內
“買賣不破租賃”的本意即包含了承租人在佔有租賃物的期間內，租賃物的所有權發生變動，導致自身對於租賃物的使用效益可能面臨受損的風險。故所有權發生變動是在租賃期間事適用條件之一。
綜上所述，司法拍賣是法院常用的執行手段，原則上拍賣也適用買賣不破租賃原則，作為租賃物的承租人，在不動產被執行後，拍下的一方也不能強制要求承租人搬走。當然，如果不動產在出租之前就被抵押或者查封的，這樣法院拍賣就不會按照買賣不破租賃辦理。
