一、司法拍賣是否適用買賣不破租賃?
經由拍賣、變賣方式取得抵押財產所有權的受讓人可以對抗在抵押權登記後成立的房屋租賃合同。“買賣不破租賃”應當適用於拍賣財產。但這一原則也存在例外。如“先抵押，後租賃”，不適用“買賣不破租賃”原則。基於物權優先原則，抵押權作為擔保物權先於租賃權設立，不論租賃權的性質是屬於債權或是物權，都應當先保證抵押權人權利的優先實現。由於物權法規定的實行抵押權的常見方式就是抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產，那麼，上述“不得對抗已經登記的抵押權”的含義就應當包括抵押權的存在以及抵押權的實行，相應地，經由拍賣、變賣方式取得抵押財產所有權的受讓人當然也應在租賃關係不得約束的範圍之內，否則，其合法權利無從保護。
此外，根據實踐案例分析，除非受讓人對拍賣房屋附帶租約明知，房屋評估價格也充分考慮了附帶租約，並且受讓人同意繼承原租賃合同，在此基礎上，受讓人應繼續按照原租賃合同履行，否則該租賃合同對新的受讓人不發生法律效力，受讓人有權要求承租人返還該房屋。
二、使用買賣不破租賃注意事項是什麼?
當房東將房屋抵押後再與租客訂立租賃合同，則抵押權人實現抵押權將房屋拍賣後，租客面對新房東的騰房要求時，不得援引“買賣不破租賃”原則。若原房東未於訂立合同時書面告知租客房屋已被抵押，則需要對租客的損失承擔賠償責任。若明確書面告知租客房屋已被抵押，則租客的損失便由自己承擔。同樣的，房屋在出租前便被法院查封的，租客也不受“買賣不破租賃”原則的保護。
同樣的，新房東也不能向租客要求重新支付押金。租客因為已經向當時作為房屋所有權人的原房東交付了若干押金，就不再負有支付押金的義務，繼受出租人地位的新房東自然也不能再向租客主張押金交付。
根據“買賣不破租賃”原則，新房東負有向租客返還押金的義務，至於原房東是否向新房東交付了押金，屬於其他法律關係的範疇，對新房東向房客返還押金義務並不產生影響。
綜上所述，買賣不破租賃是二手房買賣中經常發生的情況，這個規則也不是任何情況下都管用。如果該房屋先辦理抵押登記後出租的，當法院啟動司法拍賣程式後，就可以對抗承租方要求買賣不破租賃的請求，承租方應當及時解除租賃合同。
