一、拍賣是否適用買賣不破租賃?
買賣不破租賃應當適用於拍賣財產。但這一原則也存在例外。如“先抵押，後租賃”，不適用“買賣不破租賃”原則。基於物權優先原則，抵押權作為擔保物權先於租賃權設立，不論租賃權的性質是屬於債權或是物權(學術界目前尚存在爭議)，都應當先保證抵押權人權利的優先實現。由於民法典規定的實行抵押權的常見方式就是抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產，那麼，上述“不得對抗已經登記的抵押權”的含義就應當包括抵押權的存在以及抵押權的實行，相應地，經由拍賣、變賣方式取得抵押財產所有權的受讓人當然也應在租賃關係不得約束的範圍之內，否則，其合法權利無從保護。
此外，根據實踐案例分析，除非受讓人對拍賣房屋附帶租約明知，房屋評估價格也充分考慮了附帶租約，並且受讓人同意繼承原租賃合同，在此基礎上，受讓人應繼續按照原租賃合同履行，否則該租賃合同對新的受讓人不發生法律效力，受讓人有權要求承租人返還該房屋。
二、法院資產拍賣流程
1、評估價格
評估價格是拍賣的前置程式。對評估結果，法院應當及時向執行雙方當事人送達評估報告。當事人對評估結果有異議的，可向法院請求複議，法院再要求評估機構進行復議。
2、作出強制拍賣的決定
價格評估完成後，法院可組織執行雙方當事人協商，按評估價格將被執行人財產抵債給申請執行人。法院應根據被執行人財產狀況，和被執行人的信譽程度，依職權做出決定。如准許，被執行人自行變賣，應給其10日以內的時間，同時，法院在得款後，才能將查封財產予以解除查封，確保申請人的合法權益得以實現。
3、確定和委託拍賣機構
4、釋出公告與展示標的
5、確定拍賣保留價
6、舉行拍賣會
7、確認拍賣結案
先出租後抵押的不動產當然也有可能會在拍賣，因為不動產的抵押本來就存在著會被拍賣的法律風險，但拍賣財產能否適用於買賣不破租賃是不確定的。不過，先抵押後出租的情況下，對承租人造成的損失應該由房東負責。
