一、司法拍賣與買賣不破租賃的關係是什麼?
司法拍賣與買賣不破租賃的關係是司法拍賣的不動產不適用於買賣不破租賃，我國《合同法》確立了“買賣不破租賃”原則，目的是保護承租人的租賃權。但是當租賃權和抵押權並存時，兩者的對抗關係原則上依照兩項權利設定的先後順序確定，成立在前的權利可以對抗成立在後的權利。具體來說，“買賣不破租賃”的例外情況大致存在以下三種：
1、先抵押後租賃，且抵押權已經登記的房屋，不適用該原則。
最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋明確規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”
2、先查封后租賃的房屋，不能適用該原則。
查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由於查封的目的是為了債權人實現債權，房屋被查封后，其所有人或使用權人喪失了對房屋的處分權。因此，其所有人在被查封的房屋上設定的租賃權應當無效。《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》也明確規定：房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能適用“買賣不破租賃”原則。
3、屬於破產財產的房屋，不適用該原則。
企業破產程式是由《企業破產法》這一特別法調整的，租賃合同在破產程式中是否可以繼續履行，應當按照企業破產法的規定處理。而破產程式的特點之一，就是可以使未到期的債權視為已到期，也就是使未到期的租賃合同視為已到期的合同。因此，租賃合同在破產程式中，存在終止履行的可能。由此判斷，如果破產財產變更所有權人，則更不能適用“買賣不破租賃”原則。
也有可能在司法拍賣之前不動產已經租賃了出去，但是，在司法拍賣期間就不能即將被拍賣的不動產再賣出去了，另外，司法拍賣之後給承租人所造成的損失到底如何來承擔，目前在法律上也沒有什麼明確的規定，但可以肯定司法拍賣和買賣不破租賃是矛盾的。
