一、法院執行拍賣買賣不破租賃可以適用嗎?
不適用，在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關係的限制適用查封是指人民法院執行人員將作為執行物件的財產加貼封條予以封存，禁止被執行人轉移或處分的措施，體現了國家公權對私權的干預和救濟。其本質上是一種公法行為。查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由於查封的目的是為了債權人實現債權，不動產被查封后，其所有人或使用權人喪失了對不動產的處分權。因此，被查封的財產，債務人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。最高人民法院經他字第8號覆函明確指出，執行債務人擅自處分被查封的房產的行為無效。從另一方面來說，查封的目的就是為了實現債權，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風險只能由他自己承受。
二、破產財產處理過程中的限制適用
破產企業的房屋建築作為破產財產，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬於破產財產，其權屬同樣會發生變化。在破產案件中，對於破產企業以其所有的房屋建築物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，在破產財產處理過程中，一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。其理由在於：
(1)若適用該原則，那麼租賃合同繼續有效，將導致租賃債權的實現或清償不僅優先於第一順序的破產企業結欠職工工資和勞動保險費用及第二順序的破產企業結欠稅款，而且優先於同為第三順序的其他破產債權，甚至這一租賃債權將會得到完全實現或全額清償，這有悖於破產法的基本制度和分配原則，亦違反了公平公正的民法基本原則;
(2)在許多破產案件中，特別是國有或集體企業破產案件中，將房屋建築物結合破產企業的土地使用權作為整體轉讓進行變現的情形較多。若適用該原則，那麼租賃合同繼續有效，購買人可能會考慮自己購買的土地因附著有租賃關係，不利於自己的開發利用，由此影響破產財產的變現。
需要明確是，對於買賣不破租賃原則的適用情況應當結合實際來進行處理，在涉及到動產、抵押財產、破產財產等情況下是不可以適用於買賣不破租賃原則的，在出租人侵犯了承租人的相關利益的情況下，承租人可以依法保護自身的權益。
