一、別人代簽認購書定金退不退?
1、如果他人代簽未經的授權是無效的，對不具有約束力，如果對其授權，則對有約束力。定金與誠意金在法律上的效力也不一樣，誠意金一般沒有罰則，而定金將適用定金罰則。如果該合同是被代簽人委託簽署的，或被代簽人已經認可，或被代簽人屬於限制或無民事行為能力人，需要由其家屬代為簽訂的，該合同有效。
2、行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立合同，相對人版有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效，我國《商品房銷售管理辦法》第22條規定：不符合商品房銷售條件的，開發商不得銷售商品房也不得收取任何預訂款性質的費用。因此，如果商品房不符合銷售條件，而購房者已知經交納了“定金”，那麼無論雙方是否約定“定金”退還事項，開發商都應無條件退還定金給購房者。
3、此外，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規定，因不能歸責於當事人雙方的事道由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣方也是應當返還定金的。
二、關於定金部分的解釋
1、當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。
2、當事人約定以交付定金作為主合同成立或者生效要件的，給付定金的一方未支付定金，但主合同已經履行或者已經履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。
3、當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支援。
4、實際交付的定金數額多於或者少於約定數額，視為變更定金合同;收受定金一方提出異議並拒絕接受定金的，定金合同不生效。
5、因當事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實現，可以適用定金罰則。但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
綜上所述，約定交付定金作為訂立的，無權要求返還定金，交付留置金沒有約定定金性質的，主張定金權利的人民法院不予支援。
