一、簽了認購書怎麼退定金？
簽訂認購書之後退定金應當向有關房地產開發商要求解除合同即可，如果開發商拒絕退還，則可以向人民法院提起訴訟。
定金是指當事人依照《民法典》,約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
目前，在商品房買賣過程中，當購房人選中自己滿意的樓盤，與開發商達成購房的初步意向後，開發商通常都要求購房人簽訂認購書(也有叫做預定書或訂購書的)。這些認購書一般都對作為標的物的商品房的位置、面積、價款做出約定，同時還約定購房人應當交納的預付款、定金、押金或訂金。
一般來說，只有買賣雙方明確書面約定了“定金”字樣，才是法律意義上的定金，才能適用定金罰則。但是，如果買賣雙方在認購書中明確約定了諸如“若因購房人違約造成雙方未能簽訂商品房買賣合同的，則訂金(或押金)不退還;如系因開發商違約造成買賣合同未能簽訂，則應雙倍返還訂金(或押金)”之類的條款，那麼，此時訂金與押金均屬於定金的性質，應認定為購房定金。
二、怎麼確定買房的違約責任
對於商品房買賣合同糾紛中違約責任如何確定，是出現此種爭議後必須解決的問題。但是由於商品房買賣合同大多屬於格式格式，對於違約責任的承擔方式約定相對比較明確，一旦出現約定不明的情況，我們也可以根據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件的司法解釋》的有關規定確定有關損失的計算方法。
三、商品房驗房交付中應注意的問題
1、購房者在沒有驗收房屋前，不能領取住宅鑰匙，辦理入住手續
根據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領取住宅鑰匙以後驗房發現問題，開發商只承擔房屋質量包修責任，而無逾期交房的壓力。
2、商品房存在質量瑕疵的問題及應對方法
商品房存在質量瑕疵是指商品房質量存在的問題。目前，商品房交付過程中，購房者以此為由，拒絕接收商品房的情況較為普遍。購房者的做法是否符合法律規定呢?首先要依據《商品房買賣合同》中約定的質量標準以及合同中有關的違約責任約定，若合同中明確約定交付的房屋達不到合同約定的質量標準，購房者有權拒絕接收房屋或解除合同。若合同中沒有明確約定，商品房存在質量瑕疵確屬主體結構質量不合格，導致無法實現合同目的的，買受人可以拒絕接收房屋。然而，對於交付的商品房存在地面、牆面裂縫、區域性滲水、漏水、門窗損壞等質量瑕疵的，因為其一般不會導致購房者不能實現合同目的的，購房者不能由此拒絕接收房屋。
3、商品房逾期交付的責任
由於各種原因，開發商有時會逾期交付房屋。關於開發商逾期交房，開發商是否存在免責事由是關鍵，即開發商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責事由。如果存在免責事由，並及時履行了告知義務，則開發商可以不承擔逾期交房的責任。若開發商逾期交房不存在免責事由，則需要承擔商品房逾期交付的責任。需要指出的是，購房者不能以開發商逾期交房責任沒有承擔為由，拒絕接收房屋。在交房條件滿足的條件下，只要開發商依約發出了交房通知，即使購房者沒有按約前來接收房屋，也算開發商履行了交房義務。除購房者明確表示放棄接收房屋外，接收房屋本身並不意味著購房者放棄追究開發商的違約責任。
《民法典》對於合同的訂立、違約等有明確的規定，我們在簽訂購房合同時，應當注意合同的有關內容以及條款，以免發生無意簽訂霸王條款的情況，也要注意相關法律規定，用法律來維護自己的合法權益。
