一、借名買房房子是誰的
借別人名字買房，房子歸實際支付購房款的出資人。
不過，應當滿足兩個條件：
(1)借名人與名義人達成借名買房的合意
“借名買房的合意”指借名人和名義人約定：實際出資人借用名義人的名義，實際出資購買房屋，房屋歸實際出資人所有。該合意既能將借名買房的事實固定下來，又能將借名人贈與名義人房屋、名義人借款買房等情形排除。
(2)借名人實際出資購買房屋
借名買房的房屋歸實際購房、出資人所有，是基於民法中的自願原則與公平原則。借名人和名義人達成借名買房合意後，如借名人實際支付了房款，就以出資行為履行了借名買房合同，房屋歸借名人所有符合公平原則。
法律依據：
《民法典》第二百一十四條，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。
二、借名買房的風險有哪些
1.借名購買經濟適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產權人反悔，導致出資人無法取得房屋產權。
2.借名購買普通房屋的，登記購房人反悔不承認借名買房之事或者登記購房人死亡，其繼承人不瞭解借名之事，不承認借名之事。
3.第三人對登記購房人轉移房產給實際出資人的行為提出異議。如登記購房人的配偶往往以婚姻法的規定提出異議，否認借名買房的事實，要求確認該房產為夫妻共同財產。
4.房產被名義購房人轉讓或抵押，或者被法院強制執行。
根據我國民法典的規定，一般情況下，不動產登記的是誰的名字，房子所有權人就是誰。但不動產登記不是房屋本身，不能決定房屋產權，它們的關係是先有房子，後有登記。所以，一旦有足夠的證據能證明房子的實際所有人與房屋登記的所有人不一樣，不動產登記是可以被推翻的。當然，無論如何，“借名買房”都是存在風險的行為，在做出這個決定之前，就應當先了解相關的法律規定，並保留好所有的證據。
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