一、拍賣房買賣不破租賃不適用的情況是什麼?
原則上，“買賣不破租賃”應當適用於拍賣財產。租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支援。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
1、房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;
2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”因此，以抵押財產出租的，限制適用“買賣不破租賃”原則，抵押權優於租賃權，租賃關係因抵押權的實現而解除。
在如今房價飛漲的時代，通過法院拍賣取得房屋所有權已經逐漸成為一種規避高房價的新方式。但是作為房屋購買人，在拍賣時一定要留意該房屋上是否存在權利瑕疵，而作為房屋的承租人，在簽訂租賃合同之前也要預先留意該房屋是否已經被法院查封，以防範不必要的法律糾紛。
二、買賣不破租賃的前提條件有哪些?
1、存在合法有效的租賃合同
要適用該制度，在所有權讓與時，租賃合同應該已經成立並且生效，就是租賃關係須有效的存在，換言之，租賃關係的有效存在的準據時點應確定在所有權讓與時
2、出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權讓與了第三人
租賃物的所有權已經讓與給了第三人也是該制度適用的必要條件。如果租賃關係雖然有效存在，但是租賃物的所有權人僅僅與第三人形成了房屋買賣的合意，沒有辦理過戶手續，即所有權並未發生變動，在此情況下，則該制度也沒有適用的餘地。
3、所有權發生變動是在租賃期間內
“買賣不破租賃”的本意即包含了承租人在佔有租賃物的期間內，租賃物的所有權發生變動，導致自身對於租賃物的使用效益可能面臨受損的風險。故所有權發生變動是在租賃期間事適用條件之一。
綜上所述，法院在執行財產的時候，經常會對涉案房屋進行司法拍賣，如果房屋在出租之前就設立抵押或者被法院查封凍結的，就不能適用於買賣不破租賃原則。房屋先被法院查封的，如果承租人明知情況還繼續租賃的，因為產權變化造成合同解除的後果由其自己承擔。
