一、物業與業主糾紛及處理方式有哪些？
物業與業主糾紛的處理方式有以下三種：
1、糾紛各方以和平協商方式達成協議解決；
2、糾紛各方通過第三方介入主要是當地房管局、居委會、街道辦事處或鎮政府調解機構參與調解的方式達成協議；
3、糾紛各方在1,2二種方式無法達成一致協議的情況下通過仲裁、法院訴訟的方式解決糾紛。
二、物業糾紛的調解
物業管理民事糾紛的調解，包括民事調解和行政調解兩種。民事調解由爭議雙方當事人共同選定一個機構、和個人，由第三方依據雙方的意見和授權提出解決意見，經雙方同意並執行，由此化解糾紛。但此種方式的調解不具有法律效力。調解結束後，當事人一方如不執行，則前功盡棄。
物業管理糾紛的行政調解則是藉助主管政府的勢力進行調解處理，但這種處理如一方不遵守執行，則要藉助其他手段解決。
民間的調解和行政調解與仲裁或訴訟程式中的調解是不同的。仲裁或訴訟中的調解是仲裁程式中的一個環節，不具有獨立性。
三、常見的物業糾紛
1、遺留的房屋質量問題
房地產商遺留房屋質量問題，造成業主和物業管理公司之間產生矛盾，案件大約佔物業糾紛案件的10%-15%。
這類問題主要表現在：房屋工程質量在使用過程中不能令業主滿意，諸如房屋存在地面裂紋、煙道不暢、樓頂或衛生間滲水等，而開發商又怠於履行維修義務，對其應負的維修責任採取一等、二拖、三推的態度，保修期一過就“甩包袱”。這樣，業主在不能有效處理與開發企業之間糾紛時，將怨氣撒到物業公司身上，以拒交物業費的方式維權。
2、物業服務質量不達標
這類案件大約能佔到70-80%左右。大多數業主拖欠物業費的理由是物業公司沒有按合同規定履行義務，服務質量不到位。許多業主在法庭上會向法院提交小區管理現狀的照片，比如沒有綠化、公共設施殘破，維修不及時，保安失職導致業主財產受損，等等。
3、物業與業主溝通存障礙
物業公司與業主之間是服務合同關係，兩者的法律地位是平等的。但在現實中，有的物業公司認為自己是小區管理者，業主是被管理的物件;而業主則認為自己是主人，物業公司是自己花錢僱來的。業主與物業公司對雙方之間的法律關係各有理解，由此產生的權利義務認識就大相徑庭，這種觀念上的巨大差異導致雙方在溝通中存在障礙。
四、物業管理民事糾紛的訴訟程式
1、當事人一方(原告)提交起訴狀，起訴到法院；
2、法院立案後將起訴狀副本送達被告；
3、被告提交答辯狀；
4、開庭：調查、辯論、調解；
5、製作調解書或一審判決書；
6、雙方均不上訴，則判決書生效;或一方不服提起上訴，進入第二審程式；
7、第二審審理：製作二審調解書或下達二審判決書，此為終審判決，不得上述；
8、執行。
現實生活中，一般小區都會聘請物業公司對小區進行全面的管理，當然業主需要支付一定的物業費用，雙方就形成了物業服務合同關係，也正是因為這種關係，會經常看到業主與物業發生各種糾紛，追其根本原因就是雙方存在利益衝突，業主與物業之間，是平等的，享有各自的權力義務。
