一、開發商違約不退房款怎麼辦?
首先在開發商已經造成違約，工程停工，不能按時交付房屋時，需要對其提出退房要求，如合同上未填寫交房日期，可在此時要求開發商另立合同註明交房日期，如在違約，需給購房者交付違約金。
若在開發商仍然不交付房屋，且不退購房金，此時，最好聯絡所有購房者一同對其起訴，用法律途徑來維護自身權利，因為一個人能力小，且個人承擔起訴費用比較大，只有人多才能產生較大的影響力。
如果開發商已資不抵債，不退還房款，由法院對其實行實信被執行人，可要求對其實行破產政策，由政府出面對其進行地產拍賣，來索回購房款!
二、退房的手續是什麼
在買賣過程中，由於違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程式也不同。
定金階段：
如果只付了定金，還未交首付，根據銷售合同，若購房者不履行合同，無權要求返還定金，若開發商不履行合同，應雙倍返還定金。這個階段發 生的退款經領導審批直接根據合同約定責任辦理即可。
預售登記階段：
買賣雙方已到房地產主管機關做了預售登記，但房屋還未交付使用，這個階段如果一方想退房首先要與對方協商，如果雙方達成了一致意見，要以書面形式表示出來，簽訂正式退房協議。
對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。如果雙方協商達不成退房協議，可直接向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。此外雙方還應到房地產登記主管機關辦理登出預售登記手續。
三、遇到延期交房購房者如何維權
1、保留證據
想要確定開發商是否延期交房，購房者就要看清楚合同規定。很多開發商會在日期上大做文章，購房者要確認的是合同上的交房日期必須具體到某年某月某日，否則不容易維權。另外購房者還應該蒐集開發商延期交房的各類證件，畢竟證件在手無論是協商還是通過法律手段解決問題都能掌握主動權。
2、要求賠付違約金
購房者遇到延期交房要看清如果開發商違約，是要賠付違約金的，具體內容可按照合同規定執行。購房者還可以事實為依據要求開發商承擔損失。
3、注意訴訟時效
開發商違約之後，購房者可以要求開發商退房並且退回相應的房款，如果開發商不返還房款，可以向法院提起訴訟，並且保留好相應的證據，要求開發商賠付違約金還有原來的房款，並且訴訟的時候要注意訴訟的時效，不能超過訴訟時效提起訴訟。
