租賃合同在哪些情況下屬於無效合同？租賃合同無效的處理原則有哪些？本站小編為您整理了租賃合同無效的相關知識，以案例的形式為您做了分析。詳細內容請閱讀下文進行了解。
本案中，因涉案土地原為國有劃撥土地，B公司與A公司簽訂的土地租賃合同沒有經過有關政府部門批准，違反了法律強制性規定，故涉案租賃協議及補充協議均為無效。對此，各方當事人亦無異議。本案的關鍵在於，租賃合同被確認無效後的處理問題。 關於合同無效的處理，《合同法》第58條規定，“合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”具體到無效租賃合同，應如何適用上述.
一、 基本情況
某A公司(以下簡稱甲方)與某B公司(以下簡稱乙方)於1995年10月1日簽訂了《協議書》。協議書內容如下：甲方(A公司)將河西第二苗圃的土地，租賃給乙方(B公司)三畝計2， 000平方米供乙方使用，年租金為24，000元;土地租賃期限為六年;乙方在租賃土地上經甲方同意批准，可自籌資金自建生產用廠房 628平方米及部分臨時廠房、圍牆及生產設施，供乙方生產使用，產權歸乙方;如遇拆遷或徵用，對方所付拆遷費歸乙方;如甲方徵用或轉租該租賃土地場所須經乙方同意並賠償乙方的一切損失。協議簽訂後，B公司即投入資金建設廠房，平整建設了寬6. 6米、長 83米的道路，購置變壓器。 2001年10月1日及 2002年10月1日，A公司與B公司又續簽了《協議書》，除租期(一年)外，其餘條款與 1995年10月1日《協議書》一致。 1999年6月2日，以A公司為土地出租方(甲方)、B公司為土地承租方(乙方)，又簽訂了《協議書》，約定：乙方籌集資金，在甲方的2, 667平方米土地上修建圍牆及房屋設施，建房屋約 500平方米;新建設施以租賃方式由乙方先期使用，乙方每年交納租金36000元;乙方先期使用期限為六年，自 1999年10月1日起至 2005年9月30日止，到期後如乙方需繼續使用，甲方應充分考慮到乙方所做的先期投入，而優先租用給乙方繼續使用;如遇拆遷或徵用，徵用或拆遷費中與土地有關部分歸甲方所有，與房屋有關部分歸乙方所有;如甲方徵用或轉租乙方租賃的土地場所，須經乙方同意並賠償乙方的一切損失。該協議簽訂後，B公司又投入資金建設廠房和其他房屋及圍牆。B公司為履行1995年10月1日《協議書》和 1999年6月2日《協議書》，投資建設廠房、道路、圍牆以及變壓器等生產設施。協議書約定由乙方投資建造的建築物的產權到期後歸A公司，涉案房屋僅有期限2年的臨時建設手續，沒有辦理其它建設或產權手續。 2003年12月8日，A公司致函B公司，要求提前解除雙方簽訂的《協議書》。涉案土地為國有劃撥地，該土地於2004年8月變更為某集團公司所有，土地性質為出讓地。 2006年3月23日，某集團公司向B公司發出通知搬遷，限令B公司於 3月31日前搬遷出租賃土地。B公司不同上述解除或搬遷的通知，並函告A公司與某集團公司。至二審判決作出時，B公司一直佔用上述土地。
2005年5月，B公司訴至一審法院，請求確認B公司與A公司於 1995年10月1日、 2001年10月1日、 2002年 10月1日以及 1999年6月2日簽訂的協議無效;請求判令A公司與集團公司賠償其經濟損失330萬元人民幣。B公司為證實其損失主張，提供了其廠房、圍牆、道路及管道等設施明細及土地徵用補償計算標準，總計3279677.3元。兩被告均不予認可。
二、一審審理情況
一審法院經審理認為，根據關法律規定，國有劃撥土地需經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權才可以轉讓、出租、抵押。本案B公司與A公司所簽訂的土地租賃合同，涉案土地原為國有劃撥土地，沒有經過有關政府部門批准，違反了法律強制性規定，應認定雙方當事人簽訂的協議及補充協議為無效。B公司所主張的330萬元的經濟損失，因證據不足，法院不予支援。一審法院判決：B公司與A公司於 1995年10月1日、 2001年10月1日、 2002年10月1日以及 1999年6月2日簽訂的協議無效;駁回B公司的其他訴訟請求。
三、二審審理情況
1.訴辯意見
B公司不服，向二審法院提起上訴。B公司的上訴理由主要有兩點：(1)原審法院查清四個事實，一是B公司與A公司簽訂了兩份主合同，到期日最遲的是 2005年9月30日。因此合同期限應為 2005年9月30日。二是A公司用B公司所建工廠得到了補償並據為己有的事實。三是原審判決雖確認了土地租賃合同無效，但迴避了A公司對於無效合同應承擔主要過錯這一要害。四是B公司為履行無效合同而造成的損失，原審法院沒有查清。B公司基於對土地租賃合同的有效性、合法性的信賴，投入160萬元的資金建設了倉庫、廠房、道路等建築物和地上附著物。B公司的建築投入損失，與協議書無效有著直接因果關係。(2)兩被上訴人之間存在徵地補償協議，兩被上訴人拒絕提供，依據證據規則應作出對兩上訴人不利的認定。請求二審法院予以改判。
A公司提出三點答辯意見：(1)土地租賃協議書約定的土地使用期限已經屆滿，B公司的合同目的已經完全實現，協議書的效力對B公司並未產生任何影響，B公司沒有產生任何損失。(2)B公司的建房行為是投資而非損失，在租賃期限屆滿的情況下，B公司的所有投資行為均已通過其經營行為獲得滿足，沒有任何損失可言。(3)根據協議書約定，土地租賃期滿，B公司應當返還土地，涉案房屋產權歸A公司。至於涉案土地是否被徵用及有無補償，均與B公司無關，B公司對此不享有任何權利。請求法院駁回上訴，維持原判。
集團公司答辯稱，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，B公司與A公司簽訂的合同為無效合同，因無效產生的法律責任應由B公司承擔。B公司建造的建築物為違法建築，不應得到任何補償。B公司已經實現建造房屋的價值，合同到期後，B公司拒不搬出的行為違反合同約定，請求駁回上訴，維持原判。
2.判決結果
二審法院認為，雖然A公司於 2003年12月8日致函B公司要求提前解除租賃協議，集團公司於 2006年3月23日向B公司發出通知，要求其搬遷出租賃土地，但上述兩公司並未採取任何強制措施。依據B公司與A公司的協議， 2005年9月30日已到租賃屆滿期限，且B公司沒有任何證據證明A公司承諾將土地繼續租賃給其使用，B公司至今仍在租賃土地上正常經營。因此，B公司上訴稱生產設施的損失不能成立。B公司主張的330萬元的損失不能成立。綜上，二審法院判決駁回上訴，維持原判。
四、律師視點
本案中，因涉案土地原為國有劃撥土地，B公司與A公司簽訂的土地租賃合同沒有經過有關政府部門批准，違反了法律強制性規定，故涉案租賃協議及補充協議均為無效。對此，各方當事人亦無異議。本案的關鍵在於，租賃合同被確認無效後的處理問題。
關於合同無效的處理，《合同法》第58條規定，“合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”具體到無效租賃合同，應如何適用上述處理原則呢?
1、租賃合同的無效不適用返還原則
租賃合同屬於繼續合同，在租期內，承租人使用出租人的財產而支付租金，系連續性給付。租賃合同的連續性給付特徵，決定了其已經履行的部分具有不可消滅的性質。如果已經全部或部分履行的租賃合同被確認無效，則由於承租人不可能向出租人返還其對租賃物已行使的“使用權”，從而必然排除了合同無效的溯及力的適用。否則，將導致承租人無代價地獲得對租賃物使用的不公平結果。因此，租賃合同被確認無效後，合同所已經產生的效果應作為一種事實狀態予以保留。即出租人仍應保留其已獲得的租金，承租人應返還租賃物而無權就租金請求返還。本案中，因B公司並未提出返還租金主張，根據民事訴訟“不告不理”的原則，不在本案所涉範圍之內。
2、租賃合同無效的損害賠償原則及賠償範圍
租賃合同無效的賠償採用過錯責任原則，承擔過錯損害賠償需滿足主觀上有過錯、因過錯造成合同無效、損害事實、導致合同無效的行為與損害事實之間具有因果關係的條件。如果合同被確認無效，違約方承擔的是締約過失責任。在締約過失責任中，賠償範圍除積極損失外，僅限於信賴利益，且僅以履行利益為限。即當事人因信賴合同有效而履約，當合同被確認無效或撤銷後，為訂立和履行合同所支出的各種費用和代價即為當事人的損失。鑑於前述租賃合同的持續性特徵，司法實踐中對租賃合同無效的賠償一般採取只對將來發生效力的理念，已經履行完畢的合同內容不受合同效力的影響。
3、本案租賃合同已經履行完畢，承租人B公司沒有實際損失。
本案中，A公司與B公司之間的土地租賃協議書約定的土地使用期限已經屆滿，B公司的合同目的已經完全實現，合同的效力對B公司並未產生任何影響，B公司並未因此產生任何損失。其次，B公司的建房行為是投資而非損失，A公司對此不應承擔任何責任。因雙方在簽訂協議之時即約定了土地租賃期限，B公司的所有投資行為均是在既定的租賃期限前提下進行的，均是為滿足其自身經營需要而為，故在租賃期限屆滿、租賃合同已經全部履行完畢的情況下，B公司沒有任何損失可言。另外，土地補償是土地使用權人因土地被徵用受到損失而得到的經濟補償，B公司在租賃土地期間，該土地因政府統一規劃使用權屬發生了變化，但該權屬變化對B公司依約使用土地並未造成任何影響，且B公司在租賃期限屆滿後仍在租賃土地上繼續經營。此外，B公司亦未提供證據證實A公司與集團公司之間存在土地徵用補償。
綜上所述，法院認定租賃合同無效，但判決駁回B公司賠償損失的訴訟請求既合理合法，也符合本案實際。
