農村房子宅基地屬於村集體經濟組織所有，只有本集體經濟組織成員才有資格使用，本集體經濟組織成員以外的農民、城鎮居民都不是合法的購買主體。
也就是說，只有本村以內的村民之間的協議是有效的，其他都因為違反法律規定而無效。
符合下列條件的農村房屋買賣合同是有效的：
(1)購房者主體資格合法。購房人必須是該村民集體成員，城市居民不具備購買農村房屋的主體資格。
(2)賣房者的主體資格合格。賣房人必須對自己所有的財產有佔有、使用、收益和處分的權利。
(3)購房者應當符合申請宅基地的條件。農村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請宅基地。
(4)買賣經過村民委員會同意。只有同時符合上述條件的農村房屋買賣才受法律保護。
法律依據：
《最高人民法院關於當前民事審判工作中的若干具體問題》第二十九條
在非試點地區，對於農民將其宅基地上的房屋出售給非本集體經濟組織成員的，應該依法認定合同無效。
