一、哪些農村房屋買賣合同無效
1、產分離出賣，合同無效。由於房屋是建築在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋佔用範圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。
2、主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效 。房屋的產權為數人共有的，必須徵得共有人同意才能出賣。
3、侵犯優先購買權，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利，屋所有人出賣房屋時侵犯優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
4、農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋買賣合同應認定無效。在《關於加強農村宅基地管理的意見》中規定“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。 因此對這類合同，應因違反國家政策而認定為合同無效。
5、非法轉讓，合同無效。主要包括轉讓或買賣司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;依法收回土地使用權的;權屬有爭議的;法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
二、什麼樣的農村房屋買賣無效
農村集體經濟組織和農民個人對農村房屋享有所有權，對宅基地享有合法的使用權。按照物權法中所有權的基本理論，應對其所有房屋享有完全處分的權能。根據房地一體的原則，房屋宅基地使用權在買賣中一併發生轉移，所以，應當允許農村房屋出售，但應當禁止宅基地使用權單獨轉讓給城鎮居民。
考慮到國家對農村房屋買賣的限制，建議您在買農村房屋時，一定要慎重考慮，避免出現購房合同被認定為無效的情況。如果您遇到了農村房屋買賣無效的情況，那麼建議您最好是及時的去諮詢一下專業的律師，讓律師幫助您維護您的合法權益。
