一、如何認定購房合同無效
(一)無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據我國《民法通則》的規定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為。因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同，否則，買賣合同無效。
(二) 限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動，他們進行房屋買賣應當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自已簽訂的房屋買賣合同無效。
(三)一方欺詐另一方所簽訂的房屋買賣合同。指房屋買賣一方以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當事人發生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。
(四)以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。指房屋買賣一方以使對方財產、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產生恐懼而簽訂的房屋買賣合同;
(五)乘人之危簽訂的房屋買賣合同。是指房屋買賣一方乘對方處於危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同;
(六)房屋買賣雙方惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的合同;
(七)買賣權屬有爭議的房屋。出售人應當對所出售的房屋擁有絕對的、無任何瑕疵的所有權，因為產權發生爭議的房屋權屬尚未確定，出售人並不一定擁有絕對的所有權，其簽訂的房屋買賣合同當然無效;
(八) 未經其他共有人同意，擅自處分其他共有人財產權利的房屋買賣合同;共有房屋的出售應當經過所有共有人簽字一致同意，否則買賣合同無效。現實交易中，有的共有房屋其共有人名稱會記載於房屋所有權證上，讓所有的共有權人簽字好辦。但是對於那些並未在所有權證上記載全部所有人的房屋即隱名共有房屋怎麼辦，買房人可以通過由賣方在房屋買賣合同中承諾無其他共有人的方式保護自己的交易安全;
(九)出租人與第三人惡意串通侵害承租人優先購買權的房屋買賣合同無效。出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限通知承租人，承租人有以同等條件優先購買的權利，如果出租人與第三人惡意串通侵害承租人優先購買權的房屋買賣合同無效，但出租人僅僅是未履行通知的義務，或同等條件下將房屋賣給承租人以外的人的，其簽訂的房屋買賣合同仍然有效;
(十)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利房屋的買賣合同。被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否則所簽訂的房屋買賣合同無效。如法院依法查封的房屋、被劃入拆遷規劃紅線範圍內的房屋等等;
(十一)其他導致房屋買賣合同無效的情形。
二、購房合同無效需要賠償嗎
購房合同無效有以下情形的，需要賠償。
我國法律規定，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
(一)商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
(二)商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;
(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;
(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
開發商對於開發的樓盤所擁有的相關資訊遠遠多於購房者，相對買方處於強勢地位。開發商利用這種資訊不對稱關係制定了一系列不平等的“遊戲規則”，損害了購房者的合法權益。很多情形下開發商利用購房者的不知情而簽訂一些合同，有可能導致合同無效。
