如何區分認購書與購房合同

區分認購書與購房合同的方法：
區分的關鍵是出賣人已經按照約定收受購房款。商品房的認購、訂購、預訂等協議具備商品房銷售管理辦法規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

法律依據：最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件的司法解釋》 第五條

 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。