原告訴稱
吳某麗向本院提出訴訟請求：1．解除原告與被告口頭訂立的《借名買房協議》；2．被告返還原告購房款324925．41元、契稅4120．74元、印花稅137元、住宅公共維修基金5494元；3．被告賠償原告房屋增值差額損失200萬元；4．本案訴訟費、保全費、擔保費由被告承擔。
事實和理由：原告與被告系姐妹關係，被告取得位於北京市豐臺區經濟適用房購房指標。原告與被告達成口頭協議，約定由原告出資，借用被告名義購買涉案房屋。2000年8月3日，被告作為買方與出賣方簽訂了《北京市經濟適用房住房預售合同》，合同約定房屋售價總額為273204元，首付按房屋總價的48%即133204元支付，餘款申請公積金貸款。合同簽訂後，原告支付了首付款133204元，公積金貸款由原告按月償還。
涉案房屋於2001年5月28日交付原告，由原告一直佔有使用，並由原告支付涉案房屋的相關費用。2006年11月2日，原告拿到涉案房屋的權屬證書。2010年7月2日，原告提前一次性償還了公積金貸款餘額86404．05元。2019年9月份，原告得知被告補辦了房產證，向金融機構申請了房屋抵押貸款，目前貸款尚未還清。原告認為，被告未經原告的同意，擅自將涉案房屋進行抵押貸款，造成原告的合法權益受損，雙方達成的借名買房協議無法實際履行。故請求被告按涉案房屋的市場價值賠償原告的損失，請求貴院判如所請。
被告辯稱
吳某霞辯稱：一、本案中原被告雙方之間不存在借名買房的事實，原告訴請解除雙方之間的借名買房協議無事實基礎及法律依據。首先，原告僅主張雙方存在借名買房的口頭協議，但被告對此事實予以否認，因此本案中無直接證據證明原被告雙方之間存在借名買房的事實。其次，就本案間接證據而言，原告並未就借名買房的事實提供充分的證據予以證實，證據鏈不完整，證明標準未達到高度可能性，無法證明原告的訴訟請求成立。
第一，本案無證據證明涉案房屋的首付款由原告支付。原告提供的證據1證明原告取現金是為了交首付，但根據原告提供的《北京市經濟適用住房預售合同》可知，房屋買賣合同的簽訂時間為2000年8月13日，因此，該工行存摺的取款日期早於合同簽訂日期一年有餘，無法證明該筆款項系用於購房。因此，原告所出示的證據一不能證明該存摺的現金提取系用於購買本案涉案房屋。第二，根據被告提供的證據1（工行存摺流水）來看，該份工行存摺無法證明系原告所有，也無法證明三筆發生於1999年的取款與本案購房具有關聯性。根據被告提供的證據銀行流水可知，該涉案房屋的貸款由被告支付，根據被告提供的證據3（涉案房屋所有權證書）可知，該房屋的所有權人為被告，同時該三項證據可以和原告提供的證據2至證據8相互印證，可以證明被告購買了涉案房屋之後，又與銀行簽訂了《借款合同》辦理了公積金貸款，之後由被告償還貸款的事實。因此綜合以上證據可以證明涉案房屋由被告實際出資購買，貸款由被告進行償還，進而證明本案中被告系房屋買受人，本案不存在借名買房的事實。
第三，原告提供的證據l1至證據21欲證明原告支付了涉案房屋的印花稅、物業費、公共維修基金等相關費用，但原告提供的一系列證據並未提供銀行流水，並且其提供的票據名稱、使用者名稱稱等均為本案被告。另外，房屋由誰使用並不能必然得出使用人系購房人，本案中被告於1999年離婚後，通過朋友得知北京市豐臺區某專案開售，該專案要求購房人具有北京市戶口，被告當時具有北京戶口，因此被告於2000年8月13日與開發商簽訂了《北京市經濟適用住房預售合同》，於2000年8月18日簽訂了《北京市住房資金管理中心個人住房擔保委託貸款借款合同》，通過公積金貸款購買該房屋。被告在簽訂完以上兩份合同之後因要出國，因此給原告留下約50萬元人民幣讓被告幫其付房屋首付、處理房屋買賣事宜。
根據被告提供的證據4可知，被告於2015年11月6日在北京市某公證處辦理了委託書公證，委託原告代辦其名下位於北京市豐臺區一號房屋的出售等相關手續，並且辦理該公證當天原告也在現場，該份《公證書》中的《委託書》載明：“吳某霞是位於北京市豐臺區一號房屋的所有權人”，結合授權書中委託辦理的事項，可以證明本案中涉案房屋是由本案本訴被告所購買並支付房款，並非本訴原告借名買房，故本訴原告的訴訟請求不能成立。也正是由於公證處在辦理房屋委託公證時會對房屋所有權證、房屋所有權人、以及辦理公證的原因進行嚴格的審查和詢問，因此原告提供的一系列證據不能證明原被告雙方之間存在借名買房的事實。
第四，原告提供的證據44至證據46均為證人證言，但該三個人的證言均缺乏真實性、合法性和關聯性，因此均無法證明原被告之間存在借名買房的事實。最後，根據相關法律規定，原告主張原被告之間存在借名買房的事實，原告應當對其主張的事實承擔舉證責任，但本案中原告提交的證據未能形成完整的證據鏈，因此不能認定雙方存在借名買房的事實。二、鑑於本案中不存在借名買房的事實，因此原告主張的退還房款、契稅、印花稅、公共維修基金及房屋增值差額因缺乏事實基礎，不應被支援。
首先，就原告的第二項訴訟請求來看，本質上系返還購房過程中產生的費用及房屋增值部分，該項訴訟請求的前提系原告與被告間存在真實、有效的借名買房合同關係。但由於原告未提供充分的證據證明借名買房事實，也無法證明購房款、契稅、印花稅、公共維修基金系由其支付，更無法證明其對房屋增值差額享有權利基礎，故原告的訴訟請求缺乏事實基礎及法律依據，依法應當於以駁回。
法院查明
吳某霞與吳某麗系姐妹關係。2000年8月13日，賣方（甲方）北京P公司（以下簡稱P公司）與買方（乙方）吳某霞簽訂《北京市經濟適用住房預售合同》，2000年8月18日，借款人（甲方）吳某霞與貸款人（乙方）銀行、擔保人（丙方）P公司簽訂《北京市住房資金管理中心個人住房擔保委託貸款借款合同》。
2006年11月2日，案涉取得房屋所有權證，載明房屋所有權人吳某霞，建築面積76．31平方米，房屋性質為經濟適用住房。
2010年7月27日，北京住房公積金管理中心出具證明，證明借款人吳某霞，貸款金額為14萬元，借款年限為20年的住房公積金貸款全部償還。
另查，案涉房屋交納購房款274716元、印花稅137元、維修基金5494元、契稅4120．74元。
庭審中，吳某麗提交存摺、《北京市經濟適用住房預售合同》、《北京市住房資金管理中心個人住房擔保委託貸款借款合同》、《擔保承諾書》、房屋首付款和尾款發票、印花稅收據、公共維修基金收據、契稅發票、取款憑條、還清貸款證明等原件，證明其以吳某霞名義購買案涉房屋，相關費用由其支付的事實。吳某霞對於以上證據的證明目的均不予認可，其否認雙方存在借名買房關係，並認為相關費用由其支付。吳某霞主張其在簽訂完預售合同和借款合同後因要出國，給吳某麗留下約50萬元人民幣讓吳某麗幫其付房屋首付、處理房屋買賣事宜。對其主張，吳某麗不予認可，吳某霞就款項的交付未提交證據證明。
庭審中，吳某麗提交準住證、交房清單、《房屋委託代管合同》、物業費管理收費清單、物業費發票、歌華有線電視受理表及使用者回執、中國聯通業務受理單、房屋委託出租合同、租金支付記錄等原件，證明案涉房屋由其實際控制使用。對於以上證據的證明目的，吳某霞不予認可，並主張2020年7月11日已收回案涉房屋。庭審中，吳某麗提交證人證言，證人到庭陳述稱案涉房屋由吳某麗出資購買，購買時借用了吳某霞的名字。
庭審中，吳某霞提交存摺及交易流水，證明由其支付案涉房屋銀行貸款。對此，吳某麗不予認可。吳某麗稱吳某霞在其家中居住時，自行拿走銀行存摺，並提交錄影光碟在案佐證。庭審中，吳某霞提交不動產權證書原件，證明其為案涉房屋的權利人。該產權證書上載明登記時間為2019年9月27日並載有“補發”字樣。案件審理中，雙方就案涉房屋價值協商確定為440萬元。
再查，2019年10月17日，吳某霞在案涉房屋上設定最高額抵押，被擔保主債權數額為452萬元，擔保範圍為本金和利息，債務履行期限為2019年10月16日起至2024年10月16日止。
裁判結果
一、解除吳某麗和吳某霞就位於北京市豐臺區一號房屋口頭訂立的《借名買房協議》；
二、吳某霞於本判決生效後十日內返還吳某麗購房款274716元、印花稅137元、維修基金5494元、契稅4120．74元；
三、吳某霞於本判決生效後十日內賠償吳某麗房屋增值差額損失2000000元；
四、駁回吳某麗的其他訴訟請求。
房產律師靳雙權點評
民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。判斷當事人之間是否存在借名買房關係，應從雙方是否存在借名買房協議、借名人是否為實際出資人並履行了相應出資、房屋是否由借名人實際控制使用、房屋買賣履行過程是否符合借名買賣習慣等要件予以考慮。但具有親屬、朋友關係的借名買房，往往基於人際信任未簽訂正式借名買賣協議，而上述其他要件在個案中亦並未完全出現，應結合案情對上述要件予以充分考慮和綜合分析。
本案中，吳某麗與吳某霞系親戚關係，雙方並未簽訂書面借名買房協議。庭審中，吳某麗持有合同及發票原件，並提交存摺、取款憑條和銀行交易明細等證據證明其實際出資並佔有使用案涉房屋。吳某霞主張案涉房屋購房款及銀行貸款由其支付，並主張其給吳某麗約50萬元讓吳某麗協助處理房屋買賣事宜，但就款項的交付未舉證證明。綜合考慮雙方提交的證據，法院認定吳某麗與吳某霞之間形成借名買房合同關係。
依法成立的合同，對當事人均具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務。本案中，案涉房屋雖系經濟適用房，但該房屋的預售合同系2008年4月11日以前簽訂，現該房屋已經符合上市交易的條件，因此雙方之間關於借名買房的約定不違反相關政策、不侵害社會公共利益，亦不違反法律、行政法規的強制性法律規定，應為合法有效，雙方均應依約履行。現吳某霞在案涉房屋上設定抵押，致使吳某麗不能辦理房屋所有權轉移登記手續，導致其合同目的不能實現，故吳某麗有權要求解除雙方之間的借名買房合同關係。吳某麗要求解除雙方口頭訂立的《借名買房協議》的訴訟請求，於法有據，法院予以支援。
合同解除後，尚未履行的，終止履行，已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。本案中，吳某麗要求吳某霞返還契稅、印花稅、住宅公共維修基金的訴訟請求，於法有據，數額正確，法院予以支援。經查，吳某麗支付的購房款為274716元，法院對其主張的合理部分予以支援。合同解除的原因在於吳某霞擅自在案涉房屋上設立抵押，致使吳某麗合同目的不能實現，故對於因房屋升值所產生的收益，吳某霞應補償吳某麗相應的房屋增值損失。根據雙方認可的房屋價值，吳某麗主張的房屋差價損失未超過房屋實際差價，法院亦予以支援。吳某麗主張的保全費，系其維權合理支出，法院予以支援。
