北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五餘年，帶領專業房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯絡我們予以撤銷。)
原告訴稱
原告周某華向本院提出訴訟請求：1.請求判決中止對北京市豐臺區11號房屋（以下簡稱涉案房屋）的執行；2.請求判決確認原告為涉案房屋的所有權人。事實與理由：2019年4月2日，北京市豐臺區人民法院對文某霞與文某奇民間借貸糾紛一案作出民事調解書，確定文某奇於2019年4月4日前償還文某霞借款179萬元整。因文某奇未按期償還借款，文某霞作為申請執行人向豐臺法院申請強制執行，豐臺法院作出查封及執行公告，查封並執行涉案房屋。2020年9月23日，原告對執行標的向法院提出案外第三人執行異議。
2020年11月17日，豐臺法院作出執行異議裁定：駁回周某華的異議請求。一、該房屋屬借名買房，實質為原告借其妹妹周某萍和妹夫文某奇之名購買的房產，原告目前已經具有購房資格，所有權應歸原告所有。原告與周某萍為兄妹關係，2012年4月9日，原告支付房款1000000元給周某萍（包含90萬元房款、10萬元稅費，詳見轉賬記錄），由周某萍和文某奇夫妻共同名義，與張某簽訂了《北京市房屋買賣合同》，購買涉案房屋，房屋總價款1700000元，先行支付90萬元首付款，剩餘80萬元按揭貸款繼續支付。後續按揭貸款均由周某華向文某奇個人賬戶和微信賬戶轉款，剩餘全部房款均為周某華支付，上述貸款由文某奇每月按期償還銀行貸款。該房屋自張某處購買後，一直由原告及其家人實際居住和使用。上述借名買房事實和轉款情況，文某奇、周某萍認可是周某華出資購買，以他們夫妻的名義借名買房，並有相關錄音證據佐證，有相關人證可以證實。
二、文某奇與周某萍已調解離婚，但對該房屋並未分割，文某奇藉由與文某霞的借款糾紛強行拍賣執行該房屋，有嚴重虛假訴訟的可能。文某奇與周某萍於2003年11月13日結婚，2020年9月3日經法院調解離婚，但離婚時未處理文某奇與周某萍夫妻共同財產分割問題。文某奇與文某霞的民間借貸，發生於文某奇與周某萍婚姻關係存續期間，周某萍並不知情，事前並未同意、事後並未追認上述債務，文某奇也沒有證據證明上述債務用於夫妻共同生活，故上述債務是否屬於周某萍與文某奇的夫妻共同債務尚不能確定，僅依據文某奇與文某霞雙方簽訂的協議及調解書作為執行依據，有嚴重的虛假訴訟風險和錯誤執行風險。原告屬於上述房屋的直接利害關係人，是否享有所有權或相關的財產權利，應當由人民法院對上述財產進行實體審理和處理後確定產權性質。目前，周某華已取得北京市購房資格，具備實際過戶的客觀能力，對上訴房屋的強制執行涉及原告的重大權益，故原告不服裁定，提起訴訟。
被告辯稱
被告文某奇辯稱：不同意原告的訴訟請求。涉案房屋為我和第三人婚內購買，為夫妻共同財產。原、被告及第三人三方之間有很多借款往來，我曾經將房屋抵押貸款借給原告週轉，雙方之間的資金往來不是本案涉訴房屋房款。且原告沒有提供任何證據證明雙方對涉案房屋產權的約定，故原告的訴訟請求無事實和法律依據。且原告兩項訴訟請求非屬同一法律關係，原告應先提起所有權確認之訴，本案為案外人執行異議之訴，無法對房屋產權進行確認。綜上，我請求法院駁回原告的全部訴訟請求。
被告文某霞未到庭，亦未提交書面答辯狀。
第三人周某萍述稱：同意原告的訴訟請求。原告與我為親兄妹關係。原告決定在北京買房。因原告戶口不在北京，且北京有限購政策，原告就與我、文某奇協商，借我和文某奇夫妻的名義，買下了涉案房屋。房款總價170萬元，首付款由原告繳納，貸款80萬元，以文某奇的名義貸款，每個月原告都會將貸款轉給我或文某奇。原告每月給我或文某奇的轉賬不僅包含涉案房屋的房貸，還包括原告的孩子及我孩子的幼兒園托兒費和生活費。涉案房屋所有貸款均由原告還款。涉案房屋是原告出資、借文某奇名義登記購買的，應為原告所有，我和文某奇均不是涉案房屋的所有權人。
我對文某奇與文某霞的債務情況不知情，該債務也未用於我與文某奇婚姻關係存續期間的夫妻共同生產、生活。同時，我也向北京市豐臺區人民檢察院舉報了文某奇與文某霞關於案涉債務涉嫌虛假訴訟。綜上，我請求法院在全面查清本案事實的基礎上，支援原告的訴訟請求。
法院查明
文某霞與文某奇民間借貸糾紛一案，在審理過程中，本院於2019年3月8日依據文某霞申請，查封文某奇名下的涉案房屋。2019年，本院作出調解書確認：一、文某奇於2019年4月4日前償還文某霞借款179萬元整。
另查，文某奇與周某萍原系夫妻關係，於2003年11月13日登記結婚。2020年9月3日，本院解除二人婚姻關係。該調解書未處理夫妻共同財產。
再查，2012年3月30日，文某奇與張某簽訂《北京市房屋買賣合同》，購買涉案房屋，房屋總價170萬元。2012年3月30日，文某奇支付定金2萬元。2012年4月9日，周某萍向張某轉賬88萬元。餘款80萬元通過銀行按揭貸款支付。2013年10月23日，文某奇結清貸款。2012年4月23日，文某奇取得涉案房屋的產權登記。周某華母親和孩子在該房屋內居住。
庭審中，周某華主張涉案房屋系其以文某奇和周某萍的名義購買，首付款和貸款均由其出資，其實際居住使用。周某華就其主張提交：1、2012年4月9日其向周某萍轉賬100萬元的銀行卡取款憑條；2、2015年8月12日至2018年7月9日期間與文某奇的微信轉賬記錄；3、2015年7月11日至2018年7月12日期間與周某萍的微信轉賬記錄；4、與文某奇的銀行交易記錄；5、水費、電費、供暖費、物業費的繳費憑證。文某奇對上述證據1、4真實性認可，證明目的不認可，不認可週某華向周某萍轉款100萬元系購房款，因雙方之間資金往來較多，故也不認可銀行記錄中的還款是還購房款；對證據2、3、5的真實性不認可，稱轉賬沒有附言顯示與購房款有關聯，轉賬金額不固定，並且涉案房屋已經於2013年結清貸款，原告應提交還清證明，且微信所有還款加起來不夠貸款金額，時間跨度也不對，並稱涉案房屋的費用均是周某萍繳納的，不是原告母親。周某萍對上述證據真實性和證明目的均認可。
裁判結果
駁回周某華的全部訴訟請求。
房產律師點評
涉案房屋登記在文某奇名下，法院根據不動產登記簿記載判斷文某奇系房屋所有權人，在文某奇未履行生效法律文書確定的債務時，對涉案房屋採取執行措施，並無不當。周某華主張其借文某奇、周某萍名義購買涉案房屋，文某奇對此不予認可，即便其主張借名買房成立，仍不能排除文某霞對涉案房屋的執行。主要理由如下：一、在借名買房中，借名人與出名人通常會相互約定，借名人以出名人名義購買房屋並辦理產權登記，該房屋的佔有、使用、收益、處分許可權仍歸借名人享有。但借名人與出名人之間的借名登記契約，只在其內部產生債權債務關係，而不發生物權變動的效果，不能據此認定借名人是不動產物權的所有權人。借名人可以請求將房屋過戶至自己名下，其享有的是債權請求權，而非物權，其不能排除執行；二、基於物權公示原則，設立或轉讓物權，必須採用法律規定的公示方式，才能取得對抗第三人的效果。在借名買房的情況下，借名人與出名人之間的借名登記約定不得對抗善意的第三人；三、借名登記合同是借名人與出名人之間的合意，借名人對房屋登記在他人名下本身具有過錯，而且借名協議一般均系以規避國家法律與政策為目的，對由此產生的風險理應自行承擔；四、依照《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條第四項關於“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的審查要求，因借名買房而導致不能過戶的情形，系因買受人自身原因而導致，其不能過戶的風險亦系由買受人自行選擇而產生，故不符合能夠排除執行的情形；五、根據北京市高階人民法院《關於審理執行異議之訴案件適用法律若干問題的指導意見》第十九條關於“法院在執行生效法律文書確定的金錢債權過程中，對登記在被執行人名下的特定房屋實施強制執行，案外人以其與被執行人之間存在借名買房關係，其是房屋實際所有權人為由，要求對該房屋停止執行的，一般不予支援。”之規定，僅以借名買房為由提出執行異議的申請人的相關訴訟請求亦不應得到支援。
關於周某華要求確認涉案房屋系其所有的訴訟請求，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。現涉案房屋現登記在文某奇名下，法院難以直接推定周某華享有涉案房屋的物權。周某華以與文某奇、周某萍之間存在“借名買房”關係為由主張對涉案房屋享有物權並要求確權，對此法院認為，出名人取得房屋權屬登記系基於與借名人的約定，並非是登記錯誤，故借名人如欲獲得房屋產權，應當在其與出名人之間的合同法律關係中予以解決，與本案系案外人執行異議之訴分屬不同的法律關係，就借名買房關係及涉案房屋是否確係周某華所有一事，周某華可另行主張。
綜上，周某華要求確認其系涉案房屋的所有權人並中止對涉案房屋的執行的訴訟請求，法院均不予支援。
