北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五餘年，帶領專業房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯絡我們予以撤銷。)
原告訴稱
張某上訴請求：1．撤銷一審判決並依法改判；2．請求確認位於北京市朝陽區一號房屋系張某夫妻共同財產，張某享有該房屋50％的權利；3．請求不得執行位於北京市朝陽區一號房屋；4．A公司承擔訴訟費。
事實和理由：一、一審判決認定事實不清。1．張某在一審中已經舉證證明《商品房購銷合同》雖於2003年簽訂，但2003年8月因孫某華在監獄服刑無法向開發商北京市B地產公司支付購房款，書面向B地產公司申請延期交款，得到了B地產公司的同意。2010年11月30日前，經北京市朝陽區人民法院調解，孫某華和孫某向B地產公司支付了全部房款。後因B地產公司股東變更，孫某華和孫某找不到B地產公司具體經辦房屋過戶的人員，通過努力聯絡到B地產公司可以辦理過戶時，北京已經限購了。
因此，在北京限購政策出臺前，孫某華和孫某因客觀原因不能辦理房屋過戶。2．孫某華和孫某無法預測何時出臺限購政策，而且在北京限購和房屋過戶時，C公司和A公司的借款還未發生。二、一審判決適用法律錯誤。一審判決認為張某不能“請求法院直接確權”屬於適用法律錯誤。張某請求確權，法院可以一併裁判。
被告辯稱
A公司辯稱，同意一審判決，不同意張某的上訴請求和事實理由。
C公司述稱，涉案房屋並非C公司所有，對張某的上訴請求、事實及理由沒有意見。
法院查明
張某向一審法院起訴請求：1．確認位於北京市朝陽區一號房屋系夫妻共同財產，張某對該房屋享有50%的權利；2．請求不得執行位於北京市朝陽區一號房屋；3．A公司承擔本案訴訟費用。
一審法院認定事實：坐落於北京市朝陽區一號房屋登記在C公司名下。
2016年9月20日，C公司作為當戶（抵押人、甲方）、A公司作為典當行（抵押權人、乙方）簽訂了《最高額房地產抵押典當合同》，合同約定：當物為C公司名下坐落於北京市朝陽區一號房屋；本合同有效期內，乙方累計向甲方發放的當金5700000元。抵押擔保期限自抵押登記之日至乙方債權獲得全部清償之日止，本合同的有效期自2016年9月13日至2018年9月12日。雙方確認本合同賦予強制執行效力的債權債務關係即給付內容明確。2016年9月23日，A公司就涉案房屋取得了不動產登記證明，載明證明權利或事項為抵押權，權利人A公司，義務人C公司，抵押權種類為最高額抵押，被擔保數額5700000元，債務履行期限2016年9月13日至2018年9月12日。
一審另查，2003年1月9日，孫某作為購房人（甲方）、B地產公司作為售房單位（乙方）簽訂了《商品房購銷合同》。合同約定：甲乙雙方就北京市朝陽區麥子店小區私人商品住宅房購銷事宜，達成條款總價共計1864400元；甲方於2003年1月17日前應向乙方支付購房款70萬元，餘款於2003年3月1日前付清。2003年8月，孫某提出了《關於購房款延期交付申請》，提出因孫某被判刑並正在服刑中，致使公司及個人財產被凍結，暫時無法履行結清購房款事宜，申請緩交，並在結清購房款後將現住房人變更為產權人。
2010年9月20日，北京市朝陽區人民法院出具民事調解書，就B地產公司訴孫某、孫某華商品房買賣合同糾紛一案進行了調解。該調解書載明：2003年1月9日，B地產公司與孫某簽訂《商品房購銷合同》，約定孫某購買B地產公司位於北京市朝陽區房屋共3套，孫某應於2003年1月17日前支付購房款70萬元，餘款於2003年3月1日前付清；孫某華願意就孫某的付款義務承擔連帶責任；後孫某、孫某華申請延期交付購房款，B地產公司同意孫某、孫某華2009年6月底前結清全部房款，並支付違約金；但孫某、孫某華一直未支付購房款；後各方當事人達成協議，孫某於2010年9月30日前支付房款1500000元，2010年11月30日前支付剩餘房款364400元並支付滯納金和房租共計1182504元。
2010年9月30日，孫某華向B地產公司支付了房款3000000元；11月30日，孫某華向B地產公司支付了房款3240000元。張某稱：當時孫某華支付了兩份調解書項下的購房款，雖然調解書確認了應付金額，但在實際履行中B地產公司提出希望支付整數，因此在支付餘款時孫某華支付了3240000元。
另，孫某與張某於1986年6月26日登記結婚，2017年7月31日離婚。雙方在離婚協議書中對財產處理約定：房屋離婚後歸女方所有，男方自願放棄所有權，該房剩餘貸款女方承擔，無其它財產糾紛。張某稱：當時涉案房屋未登記在孫某名下，故未對涉案房屋進行分配。
後張某就北京市朝陽區人民法院執行A公司與C公司公證債權文書一案提起異議，北京市朝陽區人民法院認為，案外人提出執行異議的，應當就其對執行標的物享有排除執行的實體權利予以證明；房屋產權以登記為準，案外人張某所述及訴求應另行通過合法途徑解決，案外人張某之主張不符合相關法律規定，對其異議主張北京市朝陽區人民法院不予支援。故駁回了張某的執行異議請求。
C公司稱：孫某華當時為公司法定代表人和股東，與A公司的借款是孫某華利用公司法定代表人身份簽訂的合同並辦理的抵押登記；在辦理抵押登記時，孫某華並未告知A公司實際購房人為孫某；就涉案房屋，C公司並未支付過購房款，對購房款情況不知情。
張某表示：2003年8月孫某華因在監獄服刑無法向B地產公司支付剩餘款項，孫某華和孫某的朋友路某、武某有意購買其中三套房屋，並已實際入住；後路某兩人沒有支付購房款，僅向孫某華、孫某支付了房屋租金，所以後來過戶時未將三套房屋過戶給路某等人；2018年10月30日，張某提起執行異議；後涉案房屋已經於2018年11月12日拍賣成交，並已交付給買受人；孫某華和孫某為親兄弟，二人是C公司的股東；2010年孫某華所支付的購房款系二人做生意所得收入；B地產公司為國有企業，其開發的訴爭房屋在內的×小區原本沒有產權證，也沒有在建設部門登記備案，無法為購房者辦理產權登記；2009年B地產公司股權發生變化，新的股東對以前的情況不瞭解，待×小區一切手續完備可以過戶的時候，北京的限購政策已經出臺，孫某無法取得訴爭房屋的產權登記。
就×小區的過戶問題，一審法院向B地產公司發函，詢問包括涉案房屋在內的×小區何時可以辦理房產證。B地產公司回函稱房屋的轉移登記不存在任何業務障礙。一審法院亦向北京市朝陽區不動產登記事務中心查詢了涉案房屋所在小區的其他房屋的登記情況，其他房屋自1999年起即可以辦理登記。
一審法院認為，案外人提起執行異議之訴，應當舉證證明其對標的物享有所有權或其他足以阻止執行標的轉讓、交付的實體權利。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百零五條規定，案外人提起執行異議之訴，除符合民事訴訟法第一百一十九條規定外，還應當具備下列條件：（一）案外人的執行異議申請已經被人民法院裁定駁回；（二）有明確的排除對執行標的執行的訴訟請求，且訴訟請求與原判決、裁定無關；……根據該條規定，案外人提起執行異議之訴的條件明確為“有明確的排除對執行標的執行的訴訟請求”。同時該司法解釋第三百一十一條亦規定，案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。因此，本案爭議焦點在於：第一，本案中能否確定張某對涉案房屋享有相應民事權益；第二，張某申請不得執行涉案房屋是否符合相關法律規定。
關於爭議焦點一，一審法院認為，《民法典》規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。本案中，涉案房屋現登記在C公司名下，雖2010年以後房款的支付行為發生在張某與孫某婚姻關係存續期間，但一審法院難以直接推定張某享有涉案房屋的物權。張某稱孫某與C公司之間存在“借名買房”關係，C公司取得房屋權屬登記系基於約定，並非是登記錯誤，張某如欲獲得房屋權益，應當在其主張的“借名買房”合同法律關係中予以解決，而不是請求法院直接確權。考慮到本案系執行異議之訴，一審法院對於當事人之間合同履行問題不予審查，就借名買房關係，張某可以另行向C公司主張相關權利。
關於爭議焦點二，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支援:（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產;（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行;（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。據此，受到法律保護的物權期待權應當同時滿足上述規定中的四個要件，缺一不可。孫某與B地產公司簽訂的《商品房購銷合同》系2003年簽訂，孫某在北京房屋限購政策出臺前未能採取措施將房屋登記在自己或其指定購房人名下，則此後出臺限購政策，孫某應當自行承擔限購政策可能給涉案房屋過戶帶來的風險。現張某提交的證據不足以證明涉案房屋未過戶至孫某或其名下非因其自身原因，亦不足以認定張某對涉案房屋享有足以排除強制執行的民事權益，故一審法院對張某不得執行涉案房屋的請求不予支援。
二審中，各方當事人均未向本院提交新證據。
本院二審期間依法補充查明以下事實：關於孫某未能辦理涉案房屋過戶登記的原因，張某稱2003年簽訂合同後，因孫某華在監獄服刑無法向B地產公司支付購房款，故向B地產公司書面申請延期交款，B地產公司予以同意；2010年B地產公司起訴後，經法院調解各方達成調解協議，但因B地產公司股東變更，孫某華、孫某聯絡不到B地產公司具體辦理過戶登記的人員，待聯絡到B地產公司辦理過戶的人員後北京市已經出臺房屋限購政策，因此在限購政策之前因客觀原因無法辦理過戶登記。
經詢，張某認可在民事調解書作出前，孫某、孫某華未支付涉案房屋的購房款；張某和C公司亦認可孫某與C公司之間就涉案房屋未簽訂借名買房協議。
另查，C公司成立於1998年5月18日，股東為孫某，孫某華等，孫某華為法定代表人。
對一審法院查明的其他事實，本院予以確認。
裁判結果：
一審判決：駁回張某的全部訴訟請求。
二審判決：駁回上訴，維持原判。
房產律師點評
《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條規定：“案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。”根據各方當事人的訴辯意見，本案二審爭議焦點為：張某對涉案房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益以及本案中能否確認張某對涉案房屋享有相應民事權益。對此，法院具體分析如下：
首先，張某主張在北京房屋限購政策出臺前，孫某華和孫某因客觀原因不能辦理過戶登記，但是根據已經查明的事實，孫某與B地產公司於2003年1月簽訂《商品房購銷合同》後，因其自身原因未能按時支付購房款，導致合同履行期限延長，直至2010年9月達成調解協議後孫某華才支付了涉案房屋的購房款。另，張某主張因B地產公司股東變更導致其無法聯絡到B地產公司辦理過戶的人員，缺乏事實依據，法院不予採信。因此，張某提交的證據不足以證明涉案房屋未過戶至孫某或其名下非因其自身原因。
其次，根據在案證據及當事人陳述，孫某華與孫某系兄弟關係，且二人均為C公司股東，涉案房屋的購房款系孫某華於2010年支付，後涉案房屋於2016年轉移登記至C公司名下。雖然購房款的支付行為發生在張某與孫某婚姻關係存續期間，但鑑於孫某華與孫某系兄弟關係且同為C公司的股東等事實，本案難以直接認定張某享有涉案房屋的物權。
最後，基於物權公示原則，設立或轉讓物權，必須採用法律規定的公示方式，才能取得對抗第三人的效果。本案中，涉案房屋現登記在C公司名下，即使孫某與C公司之間存在借名登記的約定，該約定也不能產生物權變動的法律後果，亦不能對抗善意的申請執行人。一審中，C公司認可孫某華在辦理抵押登記時未告知A公司實際購房人為孫某，故張某以登記在C公司名下的涉案房屋屬於其夫妻共同財產為由請求不得執行該房屋，缺乏事實和法律依據，法院不予支援。
