現在我國房地產市場依然比較火爆，房屋買賣數量依然很大，很多樓盤前都能看到買房人的身影，而他們買房的原因可能是投資、也可能是居住等，在買賣房屋過錯中一定要保護好自己的合法權益。在房屋買賣交易中，發生糾紛的概率著實不小，最常見的就是房屋買賣合同糾紛。發生糾紛的原因可能是多種多樣的，原因不同解決方法自然也就不盡相同。
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怎麼解除房屋買賣合同
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解除房屋買賣合同比較複雜,很多人對這塊知識比較陌生。如果處理不好,可能會帶來許多不必要的麻煩以及損失。那麼我們在平常生活中怎麼解除房屋買賣合同才能避免麻煩和減少損失呢?下面讓律師365小編為您解答疑惑。
一、解除的具體程式
合同解除根據不同分類，處理的程式是有差異的。在當下房屋買賣中，購房者要求解除房屋買賣合同往往是由於出賣人(開發商)逾期交房，隨即產生諸如無法辦理產權證、無法落戶等連鎖問題。這種情況下，實務中往往根據約定解除，即根據房屋買賣合同中的約定，解除合同的條件成就時，購房者可以行使房屋買賣合同的解除權。比如：在商品房買賣合同中約定出賣人(開發商)逾期交房達到一定時日，購房者有權解除合同。購房者解除合同的，應當通知出賣人(開發商)，該通知到達出賣人(開發商)一定時日後，出賣人(開發商)承擔退款、支付違約金等違約責任。根據《中華人民共和國合同法》第96條：“當事人一方依照本法第93條第二款、第94條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。”在這裡，送達解除合同通知書可以採取直接送達，郵寄送達等，但要注意保證解除通知到達出賣人(開發商)，必要時要對送達行為做公證等證據保全。此外，對行使解除權的時效也要著重關注。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條規定：“根據〈合同法〉第94條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支援，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。”
二、買方在何種情形下可以解除雙方的買賣合同?
根據合同法的規定，關於合同的解除有兩種情況，一種是約定解除，一種是法定解除。結合審判實踐，房屋買賣合同的解除之事由概括起來主要有以下幾種：
1、協議解除；
2、根本違約；
3、遲延履行；
4、法律規定的其他情形。
具體言之，審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋對後三種事由明確列舉規定。
根本違約：
1、房屋買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
2、房屋買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人；
3、隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
4、隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
5、隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；
6、主體結構質量不合格;房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的。
遲延履行：出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行的;辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記的。
其他解除情形：面積誤差比絕對值超出3%;房屋買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的。
該司法解釋第12、13、15、19條規定，如果出現以下情況，購房人主張解除合同、賠償損失的，予以支援：
1、房屋主體結構不合格，或者經核驗確實不合格的;
2、因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的;
3、根據合同法94條，出賣人遲延交付房屋、買受人遲延交付房款，經催告在三個月的合理期限內，仍不行使的，對方請求解除合同的，予以支援。(15條1款)
4、出賣人遲延交付房屋、買受人遲延交付房款未經催告，超過1年的，對方主張解除合同的，可以解除合同。(15條2款)
解除權發生之日起1年內，權利人不行使，解除權消滅。該權利屬於除斥期間，不得延長。
司法解釋沒有規定催告的具體方式，一般認為，無論何種方式，只要當事人能夠證明已經催告，經應當認定催告有效。最好的就是書面方式。不履行合同主要義務，就是遲延履行交付房屋或者房款。
怎麼解除房屋買賣合同?以上就是小編為您整理的相關內容及注意事項。最後提醒大家注意合同中出賣方合同解除權的行使情形，以免購房人很被動，無法行使自己應該享有的解除權。如果大家對解除合同這塊還有不清楚的地方可以諮詢律師365線上律師，儘量避免合同糾紛。
