城市房價的飛漲帶動了小產權房的出現，但是小產權房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，按照國家的相關要求，“小產權房”不得確權發證，不受法律保護。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。小產權房的購房合同在國土房管局不會給予備案，是屬於無效合同。本文就小產權房買賣合同效力問題為大家分析，僅作參考。
一、小產權房買賣合同的效力和風險
（一）小產權房屋買賣合同的效力
小產權房合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，例外的情況是：如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。
（二）小產權房屋買賣合同的風險
1、無法取得房屋使用權：《民法典》（2021年1月1日起實施）規定：
第一百五十七條 民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力後，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失;各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。
違法小產權房的建設、銷售者不具備房屋建設、銷售資格，沒有在政府部門登記備案。現實中因小產權房一房兩賣、房屋爛尾、買賣合同無效等情況，導致大量購房者無法取得房屋佔有使用權，在合同無效情況下也無法獲得法律支援。
2、不能辦理房產證：《關於加快推進農村集體土地確權登記發證工作的通知》第十條規定，對於借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經法定徵收程式將農民集體所有土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用於非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”等違法用地，不得登記發證。
3、不能上市交易：小產權房不是商品房，即使是合法的小產權房目前也沒有完全放開流轉，不能上市交易，無法辦理抵押貸款，無法對抗國家的徵地和拆遷，購房者很難得到補償。
4、沒有質量保證：目前，絕大多數的違法小產權房在建造時，無規劃許可、無土地使用證、無建築施工許可，也沒有施工監理、竣工驗收，是沒有任何質量保證的違法建築。很多小產權房在實際使用中出現牆體裂縫、房屋漏水、隔音效果差等質量問題，更無法達到防風、抗震、防水、消防的建築規範和標準。一旦發生房屋質量糾紛，甚至變成危房或房屋倒塌，購房者想維權都找不到物件，只能自行承擔損失。
5、可能被強制拆除或沒收：《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十四條規定，“未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設;無法採取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以並處建設工程造價百分之十以下的罰款。”一旦違法小產權房被依法強制拆除或者沒收，購房者將無法獲得任何補償，面臨血本無歸的巨大風險。
閱讀了上面的案例及專業律師分析，相信大家對小產權房買賣合同效力的問題都有了一個大致瞭解，如果您還有小產權房買賣相關的法律疑問，歡迎免費諮詢我們本站的律師，他們將會為您提供解答。
