一、物業糾紛法院調解和判決有什麼區別？
第一，作出的基礎和時間不同。人民法院調解民事經濟案件，在訴訟當事人作出答辯以後，或者超過答辯期以後，既可以在開庭前進行調解，也可以在庭審過程中調解。而對民事經濟案件依法判決，只會發生在庭審辯論結束後的調解不能達成協議以後。
第二，調解和判決的內容不同。對民事經濟案件的調解，形成的調解書內容，完全是雙方當事人在人民法院的主組下，依法合情合理的雙方當事人協商一致的權利、義務、責任內容。而依法作出的判決內容，完全是人民法院辦案人員，根據相關事實、證據雙方當事人的辯論理由、相關法律、法規、司法解釋、政策檔案依法強行進行的。
第三，調解與判決在程式上不同。民事經濟案件的《調解書》內容，不存在不服、不存在上訴。民事經濟案件的《判決書》，如果當事人不服，可以依法在收到《判決書》之日起15日內提出上訴。
二、物業糾紛的訴訟時效是多久?
理論上是三年。但是《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定，在物業服務企業書面催繳的合理期限內，向法院請求業主交納物業費的，法院應予支援。
訴訟時效的法律要件有：
1、須有請求權的存在。
訴訟時效是督促請求權人行使權力的，請求權有無是時效發生的首要條件。從最高人民法院的相關規定和學理通說看，訴訟時效應僅適用於債權請求權，不適用於物權請求權。
2、有怠於行使權利的事實。怠於行使權利是過錯不行使權利的狀態。如果權利人不知其權利存在，或者雖知曉其權利存在，但無法行使其權利的，一般時效期間不開始起算。
3、怠於行使權利狀態持續存在達到法定期間。怠於行使權利處於持續狀態，中間如有行使權利或義務人認諾的，時效就中斷;持續狀態達到法定期間，是要求不行使權利持續到法律所規定的時間，這一期間即時效期間。
綜合上面所說的，物業糾紛是可以通過調解和判決的方式來進行處理，但在處理時所存在的程式還有內容，以及時間是完全不同的，但不管是走哪一種，那麼都需要有合法的證據，只有證據齊全那麼自己的權益才可以受到保護，所以，不同的情形作不同的處理。
