一、買賣不破租賃不能適用法院查封的房產嗎?
是的，並不是所有情形都適用買賣不破租賃原則。以下這些情況，是不該原則限制的：房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的，或者，房屋在出租前已被人民法院依法查封的。查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由於查封的目的是為了債權人實現債權，房屋被查封后，其所有人或使用權人喪失了對房屋的處分權。因此，其所有人在被查封的房屋上設定的租賃權應當無效。
另外，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。
二、哪些情況下新房東可以要求租客退還房屋?
如果租客存在不按時交納租金，或者擅自轉租等行為，嚴重影響租賃合同的繼續履行，那麼新房東可依照租賃合同(如果約定了出租人合同解除權的話)或者法律規定行使解除權，要求解除租賃關係，讓租客騰出房屋。
總之，“買賣不破租賃”原則就是即使房屋發生買賣，新房東仍然不能把租客趕走，只有當租賃期限到期時，才能入住，不過在此期間可以收房租。
所以，承租人與房東應提前協商好一旦房屋出現買賣應如何處理租賃關係，並在合同中約定清楚雙方的責任和義務、違約賠償等;購房者在購買二手房時，也應該瞭解清楚房屋目前的租賃情況等資訊，在充分協商的基礎上訂立房屋買賣合同。
綜上所述，雖然買賣不破租賃的適用範圍很廣，但是也有限制的條件，如果房屋出租之前就被法院查封，或者已經設立抵押權的，就不能適用這個規則，作為租客，將面臨房屋被收回的情況。因此，租客在租房之前，應當去查下備案，弄清房屋情況。
