一、民法買賣不破租賃原則不能用的情形有哪些?
租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支援。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
1、房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;
2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
登記備案制度當然不是登記對抗制度，而是登記對抗的折衷。在實踐中，登記備案往往不是強制性的，很多租賃合同未經備案也具有相應的法律效力，導致租賃權可以對抗善意物權人的所有權。但是，如果以此為基礎，確立登記對抗制度，明確不動產租賃未經登記不得對抗善意物權人，則可以有效避免善意物權人權益被侵害的情形。
如果原房東與租客在租賃合同中約定：在租賃期內房屋的產權發生變動，租賃合同將於產權變更之日終止。那麼房屋通過買賣產權完成變更後，原房東和租客的租賃關係就結束了，此時新房東有權要求租客搬走。
二、買賣不破租賃的條件是什麼?
在租賃關係成立之後，即使出租人將租賃物轉賣給第三人，原來已經存在的租賃關係仍然對買受人有效，承租人仍然可以向受讓人主張租賃權，受讓人所取得的也僅是負擔有租賃關係的財產所有權。此即學理上所說的租賃權的“物權化”，其隨附於租賃物之上，並可以對抗之後的物權人。
但是，“買賣不破租賃”並不是絕對的，適用該原則須具備一定的條件：
1、存在合法有效的租賃合同;
2、租賃物已經交付承租人使用;
3、出租人將該租賃物所有權出賣給第三人。
綜上所述，我國民法對買賣不破租賃做出規定，也明確了兩種例外情況，包括房子存在抵押或者查封情況，並且發生在租賃之前的。這種情況下，抵押權人可以要求承租人搬走，解除租賃關係。因此，承租人租房之前，就應當弄清房屋的基本情況。
