一、商品房認購書和買賣合同的區別
（一）目的不同。商品房認購書是預約合同，即為將來訂立商品房買賣合同為目的而簽訂的合同，屬於前契約階段合同，商品房買賣合同是本約合同，是為商品房買賣這一目的確定權利義務的合同。
（二）約定的內容不同。認購書中約定的相對簡單，通常只約定房屋的面積、總價、地理位置及將在某一時間和地點簽訂商品房買賣合同等內容，買賣雙方一般無法直接憑認購書完成交易，商品房買賣合同則包括了房屋買賣的所有主要條款，如房款和房屋的交付方式和時間、產權證的辦理、違約責任等，買賣雙方可以就此完成交易。
（三）簽訂的時間點往往不同。認購書通常是在商品房可以預售前簽訂，這是開發商為了能儘快回籠資金和穩定客戶的方法；買賣合同的簽訂則是在開發商取得商品房預售許可證後或在現房銷售的情況下籤訂。房屋認購書與商品房買賣合同的主要區別不在於其的名稱，而在於其的內容，如認購書具備了商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，則認購書應當認定為商品房買賣合同。
二、商品房認購書是不是買賣合同認購書是對雙方即將進行交易的房屋有關事宜的初步確認。一般來說，商品房認購書實在簽訂合同之前的一種協議書，不是購房合同。當事人簽訂認購書後，還需要簽訂正式的購房合同。但實踐中經常會發生這樣的問題，一些開發商和購房人簽訂認購書後，因為種種原因，又將認購書項下的房子賣給了第三人。此時，之前購房人的利益難以通過認購書得到保障。為此，我國法律特這對這種情況作了明確的規定，如果商品房的認購、訂購、預訂等協議具備商品房買賣合同的主要內容，並且出賣方已經按照約定接受購房者的購房款，該協議應當認定為商品房買賣合同。那麼，如果開發商違反該合同，應當由此承擔履行不能的違約責任。
法律依據：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。
第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
