一、買賣不破租賃是否包括無償使用
適用買賣不破租賃制度，需要滿足相應的條件，否則的話就是不適用的。而其中就要求雙方之間存在合法有效的租賃合同，出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權讓與了第三人，租賃物已經交付於承租人，最後所有權發生變動是在租賃期間內。
由此可見，在無償適用房屋的情況下，是否適用買賣不破租賃需要區分不同的情況：
1、雙方之間不存在租賃關係的無償適用
在這種關係下，首先雙方之間就不滿足“存在合法有效的租賃合同”的條件要求，自然在無償使用的情況下，不適用買賣不破租賃制度。但如果雙方表面沒有簽訂租房合同，但實際上成立事實租賃關係，這種情況下，雖然不管是有償還是無償使用，其實都是適用買賣不破租賃制度。
2、雙方存在合法有效租賃關係，但實際卻是一方無償使用另一方的房屋
雙方存在合法有效的租賃關係，但實際出租人並沒有收取承租人的租金。這在符合其他條件的情況下，其實也是適用買賣不破租賃制度的。也就是說適用買賣不破租賃，並不是看成立租賃關係的雙方之間，是否屬於有償租賃。
二、買賣不破租賃競合衝突
與租賃權的規定一樣，我國《民法典》對抵押權的規定也是我國法律對財產權利所確定的一項重要的民事法律制度。租賃權和抵押權同是關於財產的權利，租賃權是債權，抵押權是物權，自然，二者會經常發生競合或衝突。
這種競合或衝突通常有兩種情況：
一是財產所有人將財產先出租後抵押。因為承租人不可能預見到後來抵押權的設立。另外,租賃權的存在從根本上來說也不影響抵押權的實現。因此這種情況下，仍然適用買賣不破租賃的規定。
二是財產所有人將財產先抵押後出租。這種情況就不再適用買賣不破租賃，仍然適用 “先物權後債權，物權優於債權”的原則。一旦債務人不能償還債務，可以通過變賣抵押物用於清償債務。
抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”因此，以抵押財產出租的，限制適用“買賣不破租賃”原則，抵押權優於租賃權，租賃關係因抵押權的實現而解除。
綜合上文的介紹，相信大家也已經瞭解在無償使用房屋的情況下，是否適用買賣不破租賃，這個要區分不同的情況加以分析、討論。在符合買賣不破租賃其他條件要求的前提下，只要雙方當事人之間建立了租賃關係，而不考慮這個租賃關係是否通過書面形式確認，同時也不考慮是有償租賃還是無償租賃，其實這個時候都是會適用買賣不破租賃原則的。但如果，雙方當事人之間本身就不構成租賃關係，這種情況下不滿足條件要求，自然不適用。
