二手房買賣合同無效 | 怎麼處理

二手房交易有許多需要注意的事項。不論是賣房者、房屋中介、購房者都有許多義務需要承擔。沒有如實履行義務就會導致相關糾紛。本文就二手房買賣合同無效,怎麼處理作相關分析。

二手房買賣合同無效怎麼辦?專家採用三種方式處理二手房買賣合同無效問題：第一種處理方式是：在雙方的買賣合同中附合同生效的條件，即約定雙方簽訂的買賣合同在賣方的二手房房屋所有權證辦理完畢。

理由是按照《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條第(六)款的規定：下列房地產，不得轉讓：(六)未依法登記領取權屬證書的;上述幾種情況，賣方二手房房屋都未登記領取權屬證書，違反法律的強制性規定，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)款規定，有下列情形之一的，合同無效：(五)違反法律、行政法規的強制性規定。買賣雙方的行為違反法律的強制性規定，因此應認定買賣雙方簽訂的合同無效，這是沒有疑問的，也是沒有爭議的。

那麼是不是筆者所列四種情況下的二手房房屋在任何條件下所簽訂的轉讓協議都是無效的?筆者的答案是否定的，即通過某種特定的形式，雙方簽訂的合同不是無效合同。在平常的工作實踐當中，筆者採用三種方式處理二手房買賣合同無效問題：第一種處理方式是：在雙方的買賣合同中附合同生效的條件，即約定雙方簽訂的買賣合同在賣方的二手房房屋所有權證辦理完畢。

並解除抵押後具備上市交易條件後雙方的買賣合同生效。根據《合同法》第四十五條的規定，當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。這種處理辦法實際上雙方的合同並未生效，不是無效合同，待條件成就時合同生效，生效後即具備了過戶條件，不違反法律法規的強制性規定，因此雙方可順利交易。但筆者有一事不明，就是在買賣合同生效之前，雙方實際履行了合同的部分內容，如買方付了一部分二手房房屋款或賣方交付了二手房房屋，但在生效前一方反悔了，雙方實際履行的合同如何處理，筆者仔細研讀了《合同法》及其它的法律法規，未發現在法律上如何處理未生效前即悔約的問題，請各位同仁指教，如何處理這個問題。

第二種處理方式雙方先不簽訂買賣合同，雙方先簽署購買二手房房屋的意向協議書，說明待二手房房屋辦理完畢產權證具備過戶條件後雙方再簽署商品房買賣合同。第二種方式與第一種方式相似。

第三種處理方式是轉讓賣方原二手房房屋買賣合同中的權利義務。即賣方將原與開發商簽訂的二手房房屋買賣合同當中權利義務一併轉讓給買方，賣方將轉讓情況通知開發商，並辦理轉讓的批准、登記手續，具體是到二手房房屋行政管理部門辦理預售登記手續，這樣雙方的行為就是合法的。

法律依據是《合同法》第七十九條的規定：債權人可以將合同的權利全部或者部分轉讓給第三人;第八十條：債權人轉讓權利的，應當通知債務人。未經通知，該轉讓對債務人不發生效力。第八十七條：法律、行政法規規定轉讓權利或者轉移義務應當辦理批准、登記等手續的，依照其規定。第八十八條：當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一併轉讓給第三人。

這樣處理二手房買賣合同無效使雙方的轉讓行為完全合法有效，但存在一個事實上的難題，即法律法規規定雙方的轉讓行為需辦理批准登記手續，這就涉及到第三方，即開發商是否同意配合辦理變更登記手續?實踐當中的做法改變預售登記或產權登記必須開發商配合，否則無法完成變更。

還有一個問題，對於貸款的賣方來說，未還清貸款之前銀行要同意轉讓才可以，因為銀行要保障自己的利益不受損，在銀行與賣方簽訂借貸合同時，賣方向銀行簽署了一系列檔案或協議，包括銀行在某些情況下是可以處理抵押房產的，如二手房房屋的權利義務人變了，銀行的抵押權無法實現，銀行不會同意轉讓，因此這種轉讓還可能涉及到第四方，這樣轉讓的難度加大，事實上這種轉讓的操作方式完全合法，但成交的非常少。

本站小編為您整理，希望對您瞭解二手房買賣合同無效,怎麼處理有幫助。在購買二手房時，能夠順利，避免相關糾紛。