一、買二手房籤合同後賣方違約應該怎麼處理
1、起訴要求繼續履行合同
在司法實踐中，如果買房需要貸款，法院很難判決繼續履行，原因在於貸款買房需要賣方配合辦理貸款手續，法院難以強制執行。如果買方全款買，法院則可以判決繼續履行，判決生效後，如果賣方拒不配合的，買方可以向法院申請強制執行。
以下情形除外：
賣家以簽訂的是“陰陽合同”為由，要求認定買賣合同無效;
賣家以房屋是政策不允許出售的房屋型別為由，要求認定買賣合同無效，比如小產權房、未滿3年動遷房等等;
賣家以有房屋共有人不同意為由，要求解除合同並收回房屋;
房屋被查封、抵押且不可解除，導致房屋無法過戶。
2、違約金和實際損失
房屋買賣合同中的違約金一般會約定為房款總額的20%，但問題是，如果房價上漲20%，主張違約金並不能彌補買方的實際損失。
對於確不能繼續履行的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。所以，買家可要求法院調高違約金以彌補實際損失，或者直接主張實際損失。
二、如何確定違約金
1、商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人，便將該房屋抵押給第三人或出賣給第三人;
2、出賣人故意隱瞞未取得商品房預售許可證的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;
3、出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或為拆遷補償安置房屋的事實;
4、出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;
5、房屋面積誤差比絕對值超3%，買受人可請求解除合同、返還已付購房款及利息。
具體的處理方式當事人可以根據自己的情況抉擇。如果選擇到提起訴訟的情況下，一定要選擇有管轄許可權的人民法院，一般有關不動產的訴訟，都是由不動產所在地的人民法院手續，沒有許可權的人民法院會移送管轄的。
