退房必須是合同解除或者合同無效的情況下才產生，退房的情況主要有：
1、購房合同無效
合同無效的直接結果就是由於合同取得的財產應予返還，具體到買房中，也就是購房者指退還房屋，而開發商退還房款。
2、特定情況下解除合同
如開發商在交付房屋時，交付房屋的產權面積跟實際面積有較大的區別，購房者可以要求退房；如開發商交付房屋後，房屋存在質量問題並嚴重的影響了購房人的生活居住，購房人可以退房以及一些其他條件。
【法律依據】
《民法典》第五百六十三條，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;
(二)在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;
(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行;
(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;
(五)法律規定的其他情形。
以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。
