目前我國法律對於轉讓抵押房並沒有明確的禁止性規定，但也規定了一定的限制條件，那到底消費者購買抵押房是否有效?如果消費者在購買房屋時對其權利情況並不知情，此時買到抵押房怎麼處理?下面本文就為您具體分析這兩個問題，希望能給您提供幫助。
一、購買抵押房是否有效?
(一)抵押房允許轉讓，但抵押房轉讓附有一定條件
總的來說首先抵押財產是允許轉讓的，而非老觀念中轉讓抵押物無效。其次，抵押財產要實現轉讓附有一定條件，轉讓條件成就時才發生抵押財產所有權的變化。另外，關於抵押物轉讓的法律規定是針對行政管理性質的規定，而不是針對抵押物轉讓合同效力的強制性規定。根據房屋買賣協議，在受讓方按合同約定支付價款的前提下，轉讓方負有將房屋產權變更登記到受讓方名下的義務，含使轉讓房達到轉讓條件，包括解除房他項權利抵押(合同各方另有約定的除外)。可能因為轉讓方認為價格賣低了，想毀約，於是以抵押房不允許買賣或轉讓而主張商品房買賣協議無效。實際上，轉讓方是以自己不履行協議的違約事實，不使轉讓房達到轉讓條件，不進行過戶登記。
(二)不符合轉讓條件的，房屋不得進行過戶登記
被轉讓房屋因為設定了抵押權而不能轉讓，應理解為房屋產權變動的結果條件，而不是原因條件，不符合轉讓條件的，房屋不得進行過戶登記，不發生物權轉移，但轉讓協議本身不應受到影響，協議仍然有效。這即是《物權法》第15條的規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”
二、買到抵押房怎麼處理?
(一)購買抵押房存在風險
如果開發商在向消費者出售抵押商品房時即未通知抵押權人也未將抵押的情況告知買受人，因而其轉讓行為是無效行為。也就是說，購房者與開發商所簽訂的商品房購銷合同屬於無效合同。因此，抵押權人作為抵押權人，在債務人(開發商)遲延履行還款義務的情況下，有權依照法律相關規定實現抵押權。
(二)若開發商故意隱瞞抵押事實，消費者可申請賠償
消費者可根據《最高人民法院審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條追究開發商的相關責任。該解釋規定“出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。”這購房者可以向法院起訴開發商返還自己已付的購房款、房款利息、裝修費用等，並可請求開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
買到抵押房怎麼處理”的解答，希望能對您有所幫助。我國目前的法律法規，對於房地產開發企業在進行土地抵押後是否能出售商品房並沒有明確的禁止性規定，僅對開發商“故意隱瞞將所售房屋已經抵押的事實”的情形明確了購買者可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失。而從購房者風險控制的角度，購買抵押房屋將面臨較大的法律風險。所以如果購房者能在購房之初，就謹慎行事，遇到問題及時諮詢律師，就可以最大限度的規避此類風險。
