買家無購房資格 | 法院判決退還定金！

買家：律師，賣家明知我沒有購房資格，還是跟我簽了房屋買賣合同，現在因為我沒有購房資格，房子買不了，我的定金能不能拿回來？

我們經常接到一些買家的諮詢，他們知道自己沒有購房資格，但出於各種原因（例如：借名買房、買一賣一、置業顧問承諾搞定購房資格問題等等），最終還是交了定金，簽了房屋認購書或房屋買賣合同。但合同簽署後，由於買家沒有購房資格，合同最終無法繼續履行，那麼買家支付的定金能不能退？法院說，買賣雙方均有過錯，定金應該退！

案例一

【案例索引】廣州市中級人民法院——(2020)粵01民終12097號

法院認為，胡某剛在與陸某欣簽訂《房屋買賣合同》後，又先後與林某傑、黃某君辦理買賣涉案房屋的網籤手續，而胡某剛自認是中介公司的安排，其本人並未與林某傑、黃某君協商過買房事宜。依據陸某欣提供的證據，林某傑、黃某君只是陸家欣找來的“代持人”，並非真正的購房人。由此可知，胡某剛理應已知曉陸某欣不具備購房資格，對陸某欣借用他人名額購買涉案房屋也是知情的。現胡某剛主張陸某欣隱瞞其不具備購房資格，與查明事實不符。與此同時，陸某欣明知自己不具備購房資格，仍與胡某剛簽訂《房屋買賣合同》，並試圖借用他人的名額來購買涉案房屋，擾亂了房地產交易市場的正常秩序，亦有違誠實信用原則。如上所述，由於胡某剛和陸某欣的共同過錯導致《房屋買賣合同》無法履行，現雙方均要求解除合同，予以支援。《房屋買賣合同》解除後，胡某剛應將收取的50000元購房定金退還陸某欣。對涉案合同的解除，胡某剛和陸某欣均存在過錯，且過錯程度相當，應對各自損失負責，故對胡某剛要求陸某欣支付違約金、律師費的請求，均不予支援。

案例二

案例索引】廣州市中級人民法院——（2021）粵01民終2926號

【裁判理由】

黃某玲明知其不符合購房資格，仍然購買涉案房屋，應當預料到其可能無法及時出售名下房屋導致不能在雙方約定的期限內辦理按揭及過戶登記手續，且現有證據不能證明黃某玲積極尋求途徑出售名下房屋以獲得購房資格，在謝某佑解除合同前，黃某玲也沒有向銀行辦理按揭貸款的手續，故黃某玲對雙方解除合同存在過錯；而根據合同備註欄的內容以及廣州市遠見房地產代理有限公司及其經辦人員出具的《情況說明》等證據，能夠證明謝某佑在簽訂合同時對黃豔玲不具備購房資格的情況是明知的，故謝某佑對雙方解除合同亦存在過錯。一審根據雙方當事人的訴辯、提交的證據，認定謝某佑根據過錯程度向黃某玲返還定金10萬元，合理合法，且理由闡述充分，本院予以維持。

律師提醒

但律師提醒買家，房地產限購限貸政策在很多城市都普遍存在，無論購買商品房還是存量房，買家都應當對自己負責，在購房前主動了解當地的限購限貸政策，確定自己是否具備當地購房資格，切勿受到銷售人員誤導或盲目聽信銷售人員承諾可以通過其他途徑解決購房資格問題。同時，注意儲存與銷售溝通的相關證據。此外，在購房過程中，一定要仔細閱讀簽署的所有檔案資料，不要盲目簽署，特別是向開發商購買商品時，開發商往往會拿出一堆檔案讓買家簽署，這其中可能就包括了買家承諾自己具有購房資格，並確認開發商已盡購房政策提示義務等免責條款，一旦後期糾紛發生，這些檔案就會對買家十分不利。

最後，如果買家因購房資格問題已經無法繼續購房，則建議儘快找專業律師介入，儘早做好證據收集和取證工作，全方位、多角度下手，讓專業人士幫你維權。

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