一、案情回顧
2019年7月4日，肇慶市某房地產開發公司的銷售人員以該公司開發建設樓盤的利好訊息遊說唐先生購買商品房，在遊說之下，唐先生初步決定認購該房地產開發公司建設的住宅並在銷售人員的勸說下支付30000元定金和簽署了認購書。
回家之後，唐先生越想越不對勁，認購書條款上明確載明瞭購房者清楚並認可開發商提供的《商品房買賣合同》條款及補充協議之內容，可事實上唐先生卻從未看過什麼《商品房買賣合同》。為什麼要寫上這麼一條，難道合同上存在什麼貓膩?
於是，唐先生委託律師陪他前往樓盤確定合同條款後再簽約。經過觀察，我們發現銷售中心現場並無公示《商品房買賣合同》及補充協議。隨後在我們的強烈要求下，銷售人員才向我們提供上述檔案。
不看不知道，一看嚇一跳。合同裡面存在大量免除開發商責任的條款，權利義務明顯不對等，嚴重侵害唐先生的合法權益。於是團隊律師希望就不合理條款與開發商進行平等協商並進行合理修改。但銷售人員態度強硬，表示合同一個字也不能修改。
經考慮，團隊律師決定向開發商發出律師函，在律師函上指出開發商不公示合同、利用格式條款侵害購房者合法權益等種種違法違規行為。既然是由於開發商過錯導致雙方未能如期簽訂商品房買賣合同，則開發商理應退還唐先生支付的全額定金。
該開發商在收到函告後，意識到問題的嚴重性，不僅立即聯絡了唐先生將定金悉數退還給了唐先生還承諾我們會對律師函指出的違法違規行為進行整改。
二、連結法條
《商品房銷售管理辦法》第二十三條
房地產開發企業應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示範文字》;預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第四條
出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
三、律師建議
1.購房者購買商品房一定要留意公示欄上是否具有“五證”，開發商有無公示商品房買賣合同及補充協議以及籤合同時需要簽署的一系列檔案。
PS:五證指的是要房地產商在預(銷)售商品房時具備了《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》和《商品房銷售(預售)許可證》。
2. 分析開發商的經濟實力、履約能力，過往的糾紛處置及行政處罰等。
3.查閱房地產管理部的資料，確定商品房是否存在抵押、有無司法部門的查封等。
