一、原告訴稱。
原告與被告T酒店於2015年8月1日簽訂《酒店承包經營合同》，合同明確約定由被告全權經營管理M農莊，被告作為承包方每年應向原告繳納承包費用90萬元，月承包經營費用75000元，且被告按月應於每月15日前將當月承包費用一次性支付。承包期限為5年，即自2015年8月1日起至2020年7月31日止。原告在協議簽訂後即按規定完全履行了合同義務，但被告未按月足額支付承包費用方面已根本違約。
後由於考慮到經營環境的影響，雙方於2016年7月18日簽訂補充協議,約定自2016年6月起將後續承包費調整為每年60萬元，即每月支付承包經營費用5萬元。為了確保原告能按期收到被告支付的承包經營費用，被告李四和被告王五自願為被告T酒店提供連帶保證責任擔保，承諾在被告T酒店不能按期支付合同約定款項的情況下代為承擔清償責任。但被告T酒店仍然未能按期足額支付承包費用，原告為此多次協商無果。
原告M農莊向本院提出訴訟請求：1.解除其與被告T酒店之間簽訂的《酒店承包經營合同》，被告於判決生效後立即騰空及移交M農莊及相關經營證件；2.被告立即支付拖欠的酒店承包經營費用39萬元(暫計算至2019年2月28日)及違約金18萬元，後續產生的承包經營費用及水電費、稅金等費用按照合同約定實際支付至移交M農莊當日；3.被告李四、王五對被告T酒店的上述債務承擔連帶責任。
二、被告辯稱。
三被告共同答辯稱，本案的真實法律關係應為租賃關係，原告未取得產權人同意擅自轉租房屋，協議無效，因此補充協議也無效；被告李四、被告王五未簽署協議，不應承擔相應責任。請求駁回原告全部訴訟請求。
反訴原告T公司向本院提出反訴請求：1.確認T公司與M農莊於2015年8月1日簽訂的《酒店承包經營合同》無效；2.確認T公司、李四、王五與M農莊於2016年7月18日簽訂的《補充協議》無效；3.確認T公司與M農莊於2016年6月20日簽訂的《補充協議》無效；4.M農莊向T公司賠償裝修損失700000元（以法院司法評估報告金額為準）。
反訴被告M農莊答辯稱，本案法律關係是承包經營合同關係毋庸置疑，不存在以承包經營關係掩蓋租賃合同關係的行為和事實。
三、本院查明。
本院經審理，認定以下事實：
M農莊經營者張三，於2012年11月19日經D縣工商行政管理局核准，經營範圍為住宿、小型餐館、中餐類製售。2015年8月1日，張三以M農莊名義與T酒店簽訂《酒店承包經營合同》，合同主要約定：T酒店承包經營M農莊，承包經營期限自2015年8月1日至2020年7月31日，T酒店在合同有效期間全權經營管理該酒店；承包經營費用為每年90萬元；T酒店在接管酒店後交納履約保證金10萬元，作為經營過程中產生費用及損壞M農莊設施物品的賠償保證；如T酒店不按時或拖延支付履約保證金及承包費用超過30天的，M農莊有權提出單方面解除合同；T酒店接管該酒店後，負責酒店房屋及裝置設施的日常維修及保養，但在進行整改、重大維修或保養前應向M農莊書面說明；合同履行完畢，酒店內所有物品、電器、傢俱、設施裝置等均按照雙方先期確認的物品清單進行交接，如有損壞或遺失按清單價格折舊計算物品金額進行賠償，物品清單作為合同附件。合同簽訂後，T酒店經營M農莊至今。
2016年7月18日，M農莊與T酒店簽訂《補充協議》，約定將承包經營費用自2016年6月1日起調整為每年60萬元，即每月5萬元；支付方式修改為每三個月支付一次，2016年6月至8月為首期，合同期限內以此類推，每期支付15萬元，於每個支付週期開始的當月1日付清；如T酒店未按期支付酒店承包費用，M農莊有權單方解除《酒店承包經營合同》及與之相關的全部補充協議，T酒店並應承擔違約金20萬元及M農莊為實現債權而支出的合理費用。
李四、王五以保證人身份在補充協議中籤字，為T酒店債務提供擔保，保證期限為主債務到期後兩年。
2018年6月20日，雙方再次簽訂《補充協議》，M農莊同意T酒店分期支付拖欠的2018年6月至11月酒店承包經營費用30萬元，自2018年6月至10月期間，每月30日前支付2萬元、剩餘20萬元於11月30日前支付，並支付逾期付款違約金18000元，如未按期支付，應承擔年度承包經營費用30%的違約金。但T酒店仍未按約履行，至2019年2月28日，尚欠承包經營費39萬元。M農莊催討未果，訴至本院。
另查明，M農莊的營業用房系張三系向趙二、趙三承租的32號、33號民房。
再查明，M農莊為主張債權在本案中支出律師代理費25000元。
四、裁判結果。
1.解除原告M農莊與被告T酒店的《酒店承包經營合同》，被告T酒店交還原告M農莊的酒店用房及相關經營證照；
2.被告T酒店支付原告M農莊承包經營費用89萬元（算至2019年12月31日）。其後因被告遲延騰退房屋對原告造成的損失，以年承包金60萬元標準計算至交付時止；
3.被告T酒店支付原告M農莊違約金5萬元；
4.被告李四、被告王五對被告T酒店上述債務承擔連帶清償責任，被告李四、被告王五在履行保證義務後，有權向被告T酒店追償；
5.駁回原告M農莊其他訴訟請求；
6.駁回反訴原告T公司的全部訴訟請求。
五、律師點評。
本案的爭議焦點是：1.M農莊與T酒店之間存在何種法律關係？2.案涉合同是否合法有效？3.李四、王五是否應對T酒店的債務承擔連帶責任？4.M農莊是否應賠償T酒店裝修損失？
1.關於M農莊與T酒店之間為何種法律關係？
雙方在《承包經營合同》中明確T酒店承包經營M農莊外，另在2016年7月18日、2018年6月20日簽訂的《補充協議》中均確認“存在酒店承包經營合同關係”，故雙方意思表示真實一致，T酒店於2016年4月13日致函M農莊，亦述及其對M農莊承包經營的事項，並請求減免承包費，表明其認可該承包經營關係，且從本案事實來看，T酒店實際使用了M農莊的經營權，以M農莊名義對外經營，故合同雙方形成的法律關係應為承包經營關係，T酒店關於雙方為租賃關係的抗辯意見，與事實不符，不予採信。
2.案涉合同是否合法有效？
M農莊營業用房雖由張三向趙二、趙三承租，但T酒店並無證據表明其與張三就房屋約定了具體租賃事項，且產權人並未以張三擅自轉租為由而否定T酒店的經營行為，
根據合同法規定，承租人的轉租行為，在出租人未作出是否同意的意思表示前，其行為屬效力待定，不屬於合同法規定的合同無效情形。同時，鑑於M農莊主張解除雙方的承包經營關係，故在本案中並無追加趙二和趙三為第三人的必要。
3.李四、王五是否應對T酒店的債務承擔連帶責任？
如前，T酒店主張案涉三份合同無效的抗辯意見不能成立，李四、王五在《補充協議》中以擔保人身份承諾為T酒店債務向M農莊提供連帶保證責任擔保，其真實意思表示，並未違反法律規定，故二人應承擔相應擔保之責。
4.M農莊是否應賠償T酒店裝修損失？
關於T酒店在在承包期間對酒店設施改建、裝潢及添置物品的費用承擔問題，屬於後合同義務，雙方應在合同解除後進行確認，故對T酒店的該項反訴請求，在本案中不作處理。
綜上所述，M農莊與T酒店簽訂的《酒店承包經營合同》，雙方意思表示真實，並不違反法律規定，據此形成承包經營法律關係，合法有效，依法應予保護。T酒店拖欠承包經營費用，經M農莊催討後仍怠於履行合同義務，已構成違約，應承擔相應民事責任。T酒店主張解除承包合同並請求T酒店支付拖欠承包經營費用（至交付完畢時止）及違約金的訴訟意見，合法有據，應予以支援，但原告主張的違約金標準過高，應予以酌情調整金額，且鑑於被告對M農莊已經營較長時間，故在合同解除後應給予合理時間供其騰退房屋。
李四、王五作為擔保人，應承擔相應擔保責任，M農莊主張李四、王五對T酒店債務承擔連帶清償責任的訴訟意見，本院予以支援。T酒店在承包期間產生的稅金及水電費，應根據合同約定向相關部門繳納，M農莊在本案中並無證據表明應由其收取或其已代為繳納，故對該項訴訟意見，不予支援。
