我國法律規定，土地歸國家或者集體所有。宅基地作為村民居住或者建造房屋的土地，村民對其具有使用權。宅基地的使用權可以通過轉讓的方式進行買賣，這是村民對宅基地的一種處理方式。那麼，宅基地買賣反悔有效嗎？下面就讓小編為大家整理一下相關的知識。
一、宅基地買賣反悔有效嗎？
農村宅基地買賣要反悔，此時需要分情況處理。
(一)、如果是集體經濟組織內部的宅基地買賣，宅基地屬於農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關係相聯絡。在房地一體格局下，農村房屋買賣、轉讓必然涉及農村集體土地所有權、使用權問題，而農村集體土地權利具有一定的身份性，是村民的基本生產、生活的保障，通常限於由農村集體經濟組織成員佔有、使用——基於此，現行主流觀點及司法實務認為同一集體經濟組織成員之間的轉讓是一定合法有效。
(二)、法律明文禁止宅基地向城鎮居民轉讓。2004年國務院《關於深化改革嚴格土地管理的決定》第10條中規定，“改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地
(三)、不同集體經濟組織成員之間轉讓農村房屋，此時需要看房屋買賣合同的效力，
1、買賣雙方的主體身份情況;
2、有無經過集體經濟組織的同意;
3、受讓方是否符合“一戶一宅”的條件;
4、轉讓時間、約定形式、協議履行情況;
5、出讓方是否為宅基地和房屋的權利人，有無無權處分的情形;
6、轉讓行為有無按規定經過審批;
7、土地所有權人對土地使用權歸屬問題的意見;
8、買受人有無再行轉讓的行為;
9、房屋有無裝修，有無翻建、擴建等情形，有無翻擴建的合法根據;
10、現房屋使用人有無其他住所，是否具備騰房條件。
從司法實踐中，一般只要是雙方意思真實，志願平等，又不違反法律的規定的情況之下，都會維護購買者的權利。所以只要不是第二種，買賣20年，只要不違反合同法，一般都會維護購買者的權利。
二、宅基地買賣合法嗎？
宅基地買賣合法嗎?回答這個問題，不僅要結合上面農村房屋買賣的情況，還需要結合我國的相關法律法規的規定。
我國法律規定，農村集體經濟組織內，一戶村民只能申請一處宅基地，宅基地所有權屬農村集體經濟組織所有，其使用權由集體組織按法律規定的條件和程式劃撥給村民使用。作為宅基地使用權人，有權在取得的土地上享有佔有、使用的權利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權人無權單獨轉讓宅基地，但如果使用權人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權的完整權能屬於宅基地使用權人。此時，房屋的所有權與土地的所有權分屬不同的權利主體，雙方在權利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結合的特點決定了二者必有一方要妥協，或者房隨地走或者地隨房走。故而其處置情況應該有以下幾方面：
1、如果是集體組織內的成員，即根據上文分出來的三種情況，在第一種和第二種情況下，該成員通過申請宅基地的方式一般是不會被允許的，因為這違反了一戶一處宅基地的規定;而對於第三種情況，則通過法定的程式可以依法申請得到一處宅基地。
然而，這是不是代表著集體組織內的成員不能購買宅基地了呢?並非如此。儘管法律規定一戶只能申請一處宅基地，但並不妨礙村民擁有一處以上的宅基地。只要售房者自己有其他住處，並且雙方達成合意，宅基地是可以在集體經濟組織內部進行轉讓的。
2、如果是村民集體組織外部成員申請購買宅基地建房，則是不允許的。眾所周知，我國土地所有權的主體分為國家和集體兩種。根據法律規定，國有土地可以上市自由交易，而集體土地則只能是組織內部成員所有。集體組織外部成員是不允許購買農村宅基地的。即便已經購買，一旦將來農民反悔，起訴到法院要求返還房屋，根據我國目前的法律法規，法院是肯定會作出買賣合同無效的判決的。
綜上所述，宅基地買賣必須符合規定才合法，比如必須是一戶一地，轉讓在村民集體組織內部進行。如果是村集體組織外部成員，是不可申請購買宅基地，有合同也不合法。宅基地買賣反悔有效嗎？一般雙方意願真實，合同有效，是達成了法律協議，反悔無效。
