(1)宅基地轉讓協議有效嗎?
(一)我國法律明文禁止宅基地向城鎮居民轉讓。2004年國務院《關於深化改革嚴格土地管理的決定》第10條中規定，“改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。
(二)如果是集體經濟組織內部的宅基地買賣，宅基地屬於農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關係相聯絡。在房地一體格局下，農村房屋買賣、轉讓必然涉及農村集體土地所有權、使用權問題，而農村集體土地權利具有一定的身份性，是村民的基本生產、生活的保障，通常限於由農村集體經濟組織成員佔有、使用——基於此，現行主流觀點及司法實務認為同一集體經濟組織成員之間的轉讓是一定合法有效。
(三)不同集體經濟組織成員之間轉讓農村房屋，此時需要看房屋買賣合同的效力。
1、買賣雙方的主體身份情況;
2、有無經過集體經濟組織的同意;
3、受讓方是否符合“一戶一宅”的條件;
4、轉讓時間、約定形式、協議履行情況;
5、出讓方是否為宅基地和房屋的權利人，有無無權處分的情形;
6、轉讓行為有無按規定經過審批;
7、土地所有權人對土地使用權歸屬問題的意見;
8、買受人有無再行轉讓的行為;
9、房屋有無裝修，有無翻建、擴建等情形，有無翻擴建的合法根據;
10、現房屋使用人有無其他住所，是否具備騰房條件。
從司法實踐中，一般只要是雙方意思真實，志願平等，又不違反法律的規定的情況之下，都會維護購買者的權利。所以只要不是第一種，買賣多年，只要不違反合同法，一般都會維護購買者的權利。
(2)宅基地轉讓協議可以反悔嗎
農村取得宅基地的合法身份是：本村農民戶口，無宅基地人員，宅基地是農民的使用福利，不得隨意轉讓，如果轉讓也要通過村委會，具備合法的身份條件，如果當事人身份不合法，對方可以隨時反悔，雙方的交易是不受法律保護的。
二、宅基地買賣相關規定
根據我國《物權法》和《最高人民法院在司法實踐的指導》規定，我國農村宅基地的買賣是被允許的，但又有諸多的限制條件。具體的買賣效力如下：
宅基地使用權不得單獨轉讓，有下列轉讓情況之一，應認定無效：
(1)城鎮居民購買
(2)法人或其他組織購買
(3)轉讓人未經集體組織批准
(4)向集體組織成員以外的人轉讓
(5)受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件
三、宅基地使用權的轉讓必須同時具備哪些條件?
(1)需經本村村民委員會同意和鄉級政府的批准
(2)轉讓人與受讓人同為本村村民
(3)受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件
(4)宅基地使用權不能單獨轉讓，須與住房一併轉讓。另外，轉讓人戶口應該已遷出本村或屬於“一戶多宅或多房”。如系一戶一宅，須明確表示不再申請宅基地，且有證據表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住。 符合以上條件，房屋買賣才能萬無一失。
