一、租房合同承租人實際未履行違約責任是什麼?
房屋租賃合同未履行(以出租方為例)，解除協議的違約責任如下：
1、未按約定將房屋及其附屬設施交付承租人使用的，應當支付違約金;給承租人造成損失的，還應負責賠償;
2、交付的房屋及其附屬設施不符合合同要求，或未按合同規定對房屋進行維修養護，危及承租人正常、安全使用的，應負責修理;承租人有權要求支付違約金;給承租人造成損失的，還應負責賠償;
3、出賣、轉租房屋時，未按法律規定保證承租人優先購買權或優先承租權的，應負責賠償損失。
二、不履行是什麼
不履行，又稱完全不履行,是指債務人對自己所負義務根本未履行。具體來講，是指債務人可歸責於自己的事由而致合同履行不能，或債務人在合同履行期限到來後能夠履行而無正當理由拒不履行的行為。前者指履行不能，後者稱拒絕履行。二者的區別，主要反映在債務人於客觀和主觀兩個方面的表現不同。前者不履行是因為客觀上無履行能力，而不是主觀上不願履行;後者不履行是由於主觀上不願履行，而不是客觀上無履行能力。
1、履行不能。即給付不能，指債務的內容因可歸責於債務人的事由而導致客觀上根本不可能實現。
2、拒絕履行。即指履行期限到來後，一方當事人有履行能力而無正當理由拒絕履行合同全部義務的行為。
(1)債權人可依法解除合同，請求賠償損失;
(2)債務人拒絕履行的意思表示做出後，非經債權人同意原則上不得隨意撤回，否則，債權人有權以對方違約致債務履行已成為不必要為由而拒絕受領，並可請求支付違約金或賠償損失;
(3)在雙務合同中，債務人因此而喪失同時履行抗辯權，債權人有生履行義務的據此可拒絕履行;
(4)債務履行有擔保的，債權人可請求擔保人履行擔保義務。在物權擔保中，債權人可依法行使擔使物權，以滿足債權的實現;
(5)債權人認為需要履行的，可依法請求強制履行。
不履行合同的情況包括履行不能還有拒絕履行兩種行為，履行不能實際上是給付不能，客觀上不能實現，沒有履行的能力，拒絕履行是有履行的條件但是沒有正當的理由而拒絕履行的行為。
